Шрифт:
Чтобы рассчитать коэффициент цена/прибыль для дома или другого объекта недвижимости, разделим цену этой недвижимости на приносимый ею доход. Для жилья, которое сдается в аренду, эти расчеты выполнить легко (главное, не забыть о налогах). Если же объект недвижимости занят собственником, то арендная плата отсутствует. В таком случае «прибыль» — это оценочная арендная плата, которую можно получить, если сдать объект недвижимости арендаторам.
Например, я живу со своей женой и нашим новорожденным малышом в многоквартирном доме возле Гарвардского университета и Гарвардской площади. Поскольку детская кроватка, коляска и игрушки занимают много места в нашей квартире, нам с женой стало очевидно, что придется переезжать. Поэтому я приблизительно оценил стоимость нашего жилья. Рыночная цена такой квартиры составляет около 650 тыс. долл.
Но рыночная цена не остается постоянной, а когда именно мы будем продавать нашу квартиру, я еще не знаю. Поэтому надо узнать ее стоимость, а не только текущую рыночную цену. Для этого мы должны знать текущую арендную плату за такое жилье. Хотя мы ни от кого не получаем арендную плату, я подставлю эту величину как «прибыль» в формулу для расчета коэффициента цена/прибыль.
В настоящее время такое жилье, как наше, можно сдать квартирантам за 2,8 тыс. долл. в месяц. При расчете коэффициента надо учесть все затраты, в том числе налоги. После вычета всех наших затрат мы могли бы, сдавая квартиру в аренду, получать «на руки» около 2 тыс. долл. в месяц. А в год — 24 тыс. долл. Значит, коэффициент цена/прибыль для нашей квартиры равен отношению цены (650 тыс. долл.) к прибыли (24 тыс. долл.), т. е. 27.
Каков обоснованный коэффициент цена/прибыль для дома?
Один из способов ответить на этот вопрос — сравнить коэффициенты цена/прибыль для дома, акций и облигаций. Такое сравнение проводится в таблице 9.1; там же показаны некоторые ключевые характеристики различных инвестиций.
Таблица 9.1
Ключевые инвестиционные характеристики акций, облигаций и недвижимого имущества
| Характеристика | Акции S&P 500 | 10-летние казначейские облигации | Недвижимость Ваш дом |
|---|---|---|---|
| Инвестиция рискованная или надежная? | Рискованная | Надежная | Рискованная |
| Потенциал прибыли | $$ | $ | $$$ |
| Налогообложение | Либеральное | Нейтральное | Очень либеральное |
| Защищена ли от инфляции? | Да | Нет | Да |
| Цена/прибыль | 18 | 23 | ? |
Фондовый рынок США, измеренный индексом S&P 500, имеет коэффициент цена/прибыль около 18; мы рассчитали его по оценкам прибыли за 2004 год (61,5 долл.) и текущему (июль 2004 года) значению индекса S&P 500 (1101) [138] . Текущая процентная ставка 10-летней казначейской облигации — 4,4 %. Это дает коэффициент цена/прибыль 23.
Как выглядит дом в сравнении с этими двумя основными альтернативами? В таблице 9.1 приведены четыре важные инвестиционные характеристики и сравнительная привлекательность акций, облигаций и недвижимого имущества. При сравнении двух инвестиций, чем благоприятнее характеристики одной, тем большую обоснованную стоимость она имеет и тем выше ее коэффициент цена/прибыль. Например, если две инвестиции идентичны за исключением характеристики налогообложения, то инвестиция с более либеральным налогообложением (т. е. если она облагается налогами по меньшей ставке) заслуживает более высокого коэффициента цена/прибыль.
138
Данные Goldman, Sachs & Co.
Характеристика № 1. Риск
Инвестор в американские казначейские облигации уверен в том, что получит свои начальные вложения обратно. Держатели акций и владельцы недвижимости рискуют потерять свои инвестиции.
Характеристика № 2. Потенциал прибыли
Инвестор в американские казначейские облигации заработает немного (особенно если упадет процентная ставка). Инвестор же фондового рынка или покупатель жилья может заработать довольно много. Первый взнос при покупке недвижимости очень скромный, однако строения со временем существенно растут в цене — потенциал получения прибыли на операциях с недвижимостью максимальный среди других инвестиций.
Например, Фатима инвестировала в недвижимость 5 тыс. долл., а всего через несколько лет эти деньги превратились в более чем 250 тыс. долл. Инвестору, в 1927 году купившему акции промышленного индекса Доу Джонса, пришлось бы ждать такого же 50-кратного роста вплоть до 2004 года и все это время не продавать акции [139] . Значит, вложив средства в недвижимость всего на несколько лет, инвестор способен заработать столько же, сколько принесут ему акции за всю его жизнь.
139
Dow Jones, www.djindexes.com.
Характеристика № 3. Налогообложение
Налоги на доходы от акций меньше, чем на доходы от облигаций. Как дивиденды, так и долгосрочный прирост капитала облагаются налогами по меньшей ставке, чем проценты по облигациям. А самое либеральное налогообложение применяется к сделкам с недвижимостью. Льготы существуют в широких пределах, в том числе освобождаются от налогообложения платежи по жилищному кредиту и большая часть прибыли от продажи недвижимости.
Характеристика № 4. Защита от инфляции
Обычные американские казначейские облигации от инфляции не защищены (хотя определенные виды имеют такую защиту). В отличие от них, акциям и жилью инфляция не страшна.
Какие выводы мы сделаем, сравнив инвестиции в недвижимость с акциями и облигациями? Жилье имеет много общих характеристик с акциями, однако последние уступают недвижимости по потенциалу прибыли и льготам по налогообложению. И хотя для недвижимости больший потенциал прибыли должен сопровождаться повышенным риском, в последние десятилетия этого не наблюдалось.