1) залогодержателем указанного имущества является банк;

2) от указанного залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии со следующим порядком: при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и банком (залогодержателем) пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.

После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства указанное имущество в порядке последующего залога может передаваться банку (последующему залогодержателю) в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком застройщику на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.

Денежные средства, полученные от реализации заложенного имущества, распределяются следующим способом:

1) после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, они направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей;

2) при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований;

3) требования залогодержателей, указанных в ч. 7 ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», подлежат удовлетворению после требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в ч. 6 ст. 13 указанного Федерального закона;

4) по требованиям участников долевого строительства и других залогодержателей, которые не были удовлетворены за счет денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, застройщик и залогодержатели, указанные в ч. 6 и 7 ст. 13 Федерального закона, несут солидарную ответственность в порядке, установленном законодательством РФ;

5) зачислению в депозит нотариуса подлежат денежные средства, причитающиеся участникам долевого строительства, не заявившим своих требований до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество. Указанные участники долевого строительства вправе получить денежные средства через депозит нотариуса в порядке, установленном законодательством РФ.

Подводя итог сказанному, нужно отметить следующее. Возможно следующее применение норм об ипотеке в отношении строящихся многоквартирных жилых домов:

1) в силу положений ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» залог на земельный участок и строящийся объект возникает после регистрации первого договора об участии в долевом строительстве. В этом случае в роли залогодержателя выступают участники долевого строительства, а залогодателем – застройщик строительства;

2) если застройщиком строительства был получен кредит на строительство до подписания первого договора с участником долевого строительства, залогодержателем указанного имущества, является банк. Но от него получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии со следующим порядком. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями – банками или иными кредитными организациями, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований;

3) после подписания первого договора с участником долевого строительства застройщик вправе заключать договор последующего залога с кредитной организацией.

Ипотечное жилищное кредитование является главным направлением государственной поддержки населения в сфере жилищного строительства.

Ипотека жилья имеет ряд особенностей.

Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, займа, предоставленных для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры).

В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке соответственно применяются правила ФЗ «Об ипотеке» жилого дома и квартиры.

В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности. Согласно п. 2 ст. 74 ФЗ «Об ипотеке» ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.