Новые положения Кодекса касаются порядка и правил управления многоквартирным домом. Они содержатся в седьмом разделе ЖК РФ и подлежит применению к отношениям, возникшим из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами. Данное действие законодателя не противоречит общеправовым принципам, в соответствии с которым законодательные акты не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Исключение в данном случае составляют конкретизированные в нормативном акте правоотношения, когда действие закона распространяется на них в прямо предусмотренных ситуациях. Введение в действие указанной главы указанного кодекса представляет собой такой случай.

С введением в действие ЖК РФ произошли значительные изменения в нормативной базе. Был признан утратившим силу и прекратившим свое действие большой блок правовых документов, были существенно изменены не только порядок и процедура многих действий (связанных, например, с договорами социального найма), но и юридическая терминология. Это повлекло внесение соответствующих изменений в действующие законодательные акты.

В связи с тем, что ФЗ «О товариществах собственников жилья» признан утратившим силу с 1 марта 2005 г., а отношения, касающиеся вопросов товарищества собственников жилья регулируются нормами ЖК РФ, отсылочные положения, содержащие наименование указанного ФЗ и термин «кондоминиум» исключены из текста ЗК РФ и ФЗ «О государственной регистрации…».

В часть вторую ГК РФ внесены следующие изменения:

– п. 3 ст. 672 ГК РФ содержит положения, касающиеся договора социального найма жилого помещения. В соответствии с указанной статьей он заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством и к нему применяются правила ст. 674, 675, 678, 680, п. 1–3 ст. 685 ЖК РФ.

Требования ст. 681 ГК РФ (Ремонт сданного внаем жилого помещения) на него не распространяются;

– в соответствии с п. 2 вышеуказанной статьи в ряде статей ГК РФ слова «о норме жилой площади на одного человека» заменены словами «о норме общей площади жилого помещения на одного человека».

В соответствии с требованиями ЖК РФ в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» внесены необходимые изменения. Согласно им не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. Конкретной категории граждан, а именно, малоимущим гражданам, приватизировавшим жилые помещения, которые являются для них единственным местом постоянного проживания, предоставлено право передать в срок до 1 января 2007 г. принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность. Соответствующие органы исполнительной власти, а также органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять указанные помещения в собственность, заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях. Порядок приема-передачи должен быть установлен в дальнейшем законодательством РФ.

Несмотря на тот факт, что в содержании ЖК РФ имеется глава, регулирующая организацию, деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также правовое положение членов жилищных кооперативов, действует обязательное для всех юридических лиц указанной формы собственности предписание. Согласно ему данные кооперативы при условии полной оплаты всеми их членами паевых взносов должны в срок до 1 января 2007 года преобразоваться в товарищество собственников жилья. В противном случае они подлежат ликвидации в добровольном порядке или в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. При регистрации соответствующих изменений указанных юридических лиц они освобождены от уплаты государственной пошлины.

То есть, срок действия жилищных и жилищно-строительных кооперативов ограничен моментом полной оплаты всеми их членами паевых взносов. И если сейчас срок перерегистрации продлен до 1 января 2007 г., после наступления указанной даты моментом обязательной перерегистрации станет оплата членами указанных кооперативов паевых взносов в полном объеме.

Собственники помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения в действие ЖК РФ должны выбрать один из способов управления домом (непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией). Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.

Если в указанный срок не выбран способ управления домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации. Порядок его действий определен ст. 161 ЖК РФ.

Новым является положение ч. 4 ст. 3 ЖК РФ. Она предусматривает, что при прекращении семейных отношений члена семьи собственника непосредственно с собственником жилого помещения за бывшим членом семьи собственника не сохраняется право пользования данным жилым помещением. При этом стороны вправе установить иное по взаимному соглашению между указанными лицами. Также предусмотрен ряд случаев, когда за бывшим членом может быть сохранено право пользования жилым помещением на определенный срок на основании решения суда.

Данная норма закона распространяет свое действие на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при соблюдении следующего условия: в момент приватизации данного жилого помещения и собственник, и член его семьи (впоследствии ставший бывшим) имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим. Данная правовая норма подлежит применению в переходный период, если иное не установлено законом или договором.

Ряд новелл ЖК РФ касается взаимосвязи земельного участка и многоквартирного дома, расположенного на нем. Земельный участок, на котором расположены в существующей застройке многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.