Первоначальный взнос не изобретение российских банкиров. Но в международной практике приняты значительно меньшие размеры первоначального взноса. Например, в США для отдельных категорий граждан, к которым относятся молодые семьи, семьи со средним и низким уровнями доходов существуют программы ипотечного кредитования с минимальным первоначальным взносом от 5 % стоимости жилья.

Ипотечная система в Западной Европе также предусматривает оплату кредитной организации первоначального взноса. Но здесь ипотечный кредит может быть предоставлен тому, кто накопил 10 % стоимости квартиры.

В Германии, как и в России, первоначальный взнос, равный трети необходимой суммы, считается стандартным в схеме приобретения жилья. Но при этом практикуется такая процентная ставка, размер которой не сравним с российской – всего 5 % годовых.

Если чисто теоретически предположить, что размер первоначального взноса снизится, допустим, до уровня 10 %, то объемы рынка ипотечного кредитования сразу значительно возрастут. Ипотечные кредиты станут супердоступными, и хватит ли у банков наличности для передачи их заемщику – еще вопрос.

Правда, такие варианты уже начинают появляться на рынке ипотечного кредитования. Эти предложения с 10 %-ным первоначальным взносом присутствуют в некоторых программах г. Москвы («Улучшение жилищных условий» Банка жилищного финансирования и программа «Минимальный взнос» Московского ипотечного агентства).

Но нужно быть готовым к тому, что другие условия данной программы кредитования будут менее выгодными и косвенно компенсируют банкам их расходы, связанные с низкой предоплатой (срок, на который предоставляет ипотечный кредит Банк жилищного финансирования составляет период до трех лет). Или, например, «ФОРА-банк» готов предоставить ипотечный кредит при отсутствии первоначального взноса (можно сказать, это единичный вариант), но при этом у него более высокие процентные ставки (вместо 10,5–12 % годовых в валюте – 18 %, а обычный уровень годовых начинает начисляться после того, как заемщик выплатит 30 % от кредита, т. е. происходит возврат к изначальным условиям). Поэтому то, что казалось выгодным при первом взгляде на деле оказалось той же предоплатой, но ее выплата оказалась растянутой на некоторый период времени и на нее банком начисляются проценты.

Как же быть тем, кто хочет приобрести квартиру по ипотечной системе, у кого позволяет это сделать их доход, часто даже подобрана подходящая квартира, но нет денег на первый взнос.

Недостающую сумму можно взять в кредит в другом банке (допустим, кредит на неотложные нужды). Этот вариант допустим, пока не действует в полную силу закон «О кредитных историях» (о нем будет сказано ниже). Когда же в стране будут созданы и начнут функционировать кредитные бюро, когда они будут обладать необходимой информацией о всех или почти всех заемщиках и станут предоставлять ее по запросам банков, тогда получить новый кредит, не возвратив предыдущий, будет практически невозможно.

Итак, для начала нужно выбрать банк, который может предложить подходящую вам ипотечную схему. При этом для начала конкретно определите, какая нужна квартира, в каком районе, сориентируйтесь с ее рыночной стоимостью, подсчитайте, сколько вам необходимо для того, чтобы реализовать мечту о приобретении жилья. Любая кредитная организация имеет установленный минимальный размер кредита. В каждом конкретном случае он индивидуален и разброс составляет от 3000 долларов до 20 000 долл. США. Эта сумма обоснована тем, что давать кредит на меньшую сумму банку невыгодно: проценты могут не покрыть расходы банка или, по крайней мере, не принести ожидаемой прибыли.

Самое простое в подборе банка – определить, в каком из них самые низкие процентные ставки. Они колеблются от 12–15 % годовых в рублях и 10–11 % годовых в валюте. Ипотечный кредит является долгосрочным. Поэтому, конечно, теоретически его могут дать и на срок от одного года, но так как банк исходит из финансовых интересов, то практически его предоставляют на период от 10–15 до 27 лет.

В идеале постарайтесь найти банк, работающий с хорошо обеспеченной и неплохо зарекомендовавшей себя программой. Условия предоставления ипотечных кредитов в различных банках существенно не отличаются, но в данном серьезном вопросе нужно знать и реально оценивать всю имеющуюся информацию.

Психологически подготовьте себя к общению с банковскими служащими. Не ставьте себя в жалкое положение бедного просителя. Банк не станет с вами работать, не получив железных гарантий выполнения вами своих обязательств, – поступите и вы так же. В конце концов, если вернуть кредит по каким-то причинам не удастся, на улице окажетесь вы, а никак не банкиры. Соберите о выбранном банке всю информацию, какую сможете найти, – от статей и рейтингов в финансовых изданиях до учредительных документов банка и его баланса за отчетный год. Затем переспросите о том же его сотрудников. Не бойтесь показаться чересчур навязчивым – никаких сомнений в их порядочности у вас оставаться не должно. После того, как вы убедились, что имеете дело с добросовестным учреждением, можно переходить к делу. Самый первый этап – это так называемая «предварительная квалификация». Она обычно состоит в заполнении стандартной формы, содержащей общие сведения о вас, вашей семье, ваших доходах и вашем имуществе, на основе которой кредитной комиссией будет выноситься решение о целесообразности продолжения работы с вами.

Итак, банк вы, наконец, выбрали, основываясь, конечно, на объективной и достоверной информации.

После этого вам будет нужно написать заявление, заполнить анкету по имеющейся в банке форме и представить ряд документов, наиболее значимым из которых будет справка о доходах за истекшие месяцы текущего года и за прошлый год. В некоторых кредитных организациях существует промежуточный этап, когда на основании этих документов принимается предварительное решение всего лишь о том, что кандидатура будет рассматриваться в качестве потенциального заемщика. Если в результате отбора ваша кандидатура пройдет этот этап, перечень дополнительных документов расширится.