Конкретная институциональная матрица жилищного рынка состоит прежде всего из иерархии юридических правил, опирающихся на положения Конституции США и полномочий, делегированных штатам. Законы штатов, определяющие порядок продажи недвижимости, устанавливающие, какие права могут передаваться, нормы обычного права и статуты, определяющие возможность применения дополнительных юридических условий по выбору сторон,

все это влияет на трансакционные издержки. Все эти правовые нормы также оказывают влияние на риэлтеров, страхование титулов собственности, кредитные и сберегательные учреждения, формирующие залоговый рынок. Эффективность перечисленных организаций зависит от структуры прав собственности и механизмов, обеспечивающих их соблюдение, а также от рынка капитала (включающего как добровольные, так и государственные гарантии, а также субсидии и другие инструменты рынка капитала). Столь же важны неформальные ограничения, которые дополняют и подкрепляют формальные правила. Эти ограничения охватывают широкий спектр — от общепринятых норм поведения по отношению к соседям до этических норм, определяющих степень честности при обмене информации между участниками контрактных отношений.

До сих пор я уделял основное внимание тем институтам, которые снижают трансакционные издержки. Однако некоторые институты — например, правила, которые ограничивают вступление новых конкурентов в отрасль, требуют бесполезных проверок, увеличивают информационные издержки или снижают надежность прав собственности — повышают трансакционные издержки. Такие правила создаются членами сообщества и отражают соотношение сил на политическом рынке между экономическими партнерами, профсоюзами и т. д. Поскольку политический рынок является несовершенным, в институциональной системе всегда смешаны институты, которые снижают трансакционные издержки, и институты, которые повышают их. Жилищный рынок в США — сравнительно эффективный рынок, в котором баланс между институтами разнонаправленного действия все-таки понижает трансакционные издержки.

Возвращаясь к модели, представленной в главе 4, я хочу отметить, что отступление от условий беспрепятственного (frictionless) обмена, предусмотренного экономической теорией, будет тем сильнее, чем больше влияние третьих сил на ценность атрибутов, имеющих значение для покупателя, оказывает институциональная структура. В число этих атрибутов может входить поведение соседей, угроза воровства, возможность внесения местными властями изменений в административные распоряжения, которые могут повлиять на ценность имущества. Чем выше неопределенность, с которой сталкивается покупатель, тем ниже ценность имущества. Аналогичным образом институциональная структура определяет степень риска для продавца относительно выполнения контракта или, в случае невыполнения, выплаты компенсации продавцу. Следует подчеркнуть, что вышеописанные неопределенности в надежности прав представляют собой важнейший критерий различия между сравнительно эффективными рынками в современных странах с высокими доходами и экономическими системами прошлых веков, а также современными экономиками “третьего мира”.

II

От изучения отношений между институтами и трансакционными издержками непосредственно в процессе обмена обратимся к отношениям между ними в процессе производства товаров и услуг. Институциональное поле оказывает влияние и на трансформационные, и на трансакционные издержки: на трансформационные — через применяемую технологию, на трансакционные

ввиду непосредственной связи между этим типом издержек и институтами. Все обычные проблемы оценки и контроля, описанные в предыдущем разделе, сохраняют силу: структура прав собственности, эффективность судов и юридической системы, компле-

*

ментарное развитие добровольных организаций и норм. На уровне конкретной фирмы предприниматель должен иметь возможность достоверно оценивать и измерять ресурсные вложения и продукцию фирмы. В неоклассической модели это не требует издержек, поэтому контраст между гипотетической неоклассической фирмой и реальной фирмой очень велик. У первой есть только производственная функция, и ей не приходится нести издержек организации, надзора, координации, наблюдения и измерения. В реальной жизни фирма должна покупать ресурсы, которые постоянно требуют оценки и измерения, если фирма хочет выпускать продукцию устойчивого качества. При прочих равных условиях изменчивость в показателях качества окажет негативное влияние на спрос на продукцию фирмы: изменчивое качество требует от потребителей (или производителей, если речь идет о промежуточной продукции) расходования дополнительных ресурсов на получение информации о качестве. Поэтому производители, способные гарантировать устойчивое кач1ество, пользуются преимуществами перед другими конкурентами.

Характеризуя то, что мы называем эффективными факторными и товарными рынками, мы молчаливо подразумеваем возможность совершенных {perfect) оценки и контроля за выполнением контрактов. На самом деле существование таких рынков требует сложного набора институтов, которые поощряют мобильность факторов производства, приобретение производственных навыков, отсутствие непредусмотренных перерывов в производственном процессе, быструю и простую передачу информации, изобретение и внедрение новых технологий. В жизни все эти условия в полной мере никогда не выполняются. Подобно вышеописанным институтам, непосредственно участвующим в процессе обмена, и в данном случае институциональное поле обычно представляет собой сочетание институтов, способствующих только что перечисленным характеристикам рынка, и других институтов, которые тормозят вхождение в отрасль, поощряют установление монополистических ограничений и мешают быстрой, с низкими издержками, передаче информации.

Чтобы увидеть, насколько велики последствия недостаточно определенных и/или неэффективных прав собственности, достаточно сравнить организацию производства в странах “третьего мира” и в передовых промышленных государствах. В первом случае существующая институциональная система не только порождает высокие издержки совершения трансакций; кроме того, слабо обеспеченные права собственности ведут к применению технологий с низкой долей основного капитала и мешают заключению долгосрочных соглашений. Фирмы обычно имеют небольшие размеры (кроме тех, которые управляются государством или пользуются его защитой). Более того, некоторые хозяйственные проблемы, такие, как невозможность достать запасные части или двухлетняя очередь на установку телефона, создают организацию производства, отличную от той, которая требуется высокоразвитой стране. Можно решить проблемы быстрого прохождения товара через импортный контроль или установки телефона с помощью взяток; но при этом возникают теневые трансакционные издержки, которые существенным образом влияют на соотношение цен и, следовательно, на применяемые технологии.

Даже при сравнительно надежных правах собственности, существующих в высокодоходных экономиках, возможно — и часто бывает на самом деле, — что технология, предусматривающая дорогостоящий контроль за рабочей силой, оказывается менее эффективной, чем технология, позволяющая выпускать меньше продукции, но предполагающая меньшую изменчивость качества продукции и меньшие издержки по контролю за работниками. Исследования последнего времени по трансакционным издержкам обычно исходят из допущения, что институты определяют только трансакционные издержки, а технологии определяют только трансформационные издержки. Однако ниже приводятся три примера взаимодействия технологии, институтов, трансформационных издержек и трансакционных издержек. Примеры показывают, что отношения между этими параметрами значительно сложнее.