Полусветский салон З. П. Шатовой, описанный позднее и в беллетризованных воспоминаниях А. Мариенгофа «Роман без вранья», не без полемики с булгаковской комедией, был превращен чуть ли не в гнездо контрреволюционных заговорщиков. На самом деле прототипов у героев пьесы было много. Управдом Аллилуйя (предшественник Босого в «Мастере и Маргарите») явно имел прототипом председателя жилтоварищества дома № 10 по Б. Садовой, безуспешно пытавшегося выселить Булгакова из «нехорошей квартиры». Быт эпохи нэпа драматург знал прекрасно, в том числе и по собственному опыту. Но дело здесь не только в сатире на «гримасы нэпа» (по советской терминологии), но и в давней теме эмиграции. Все герои стремятся уехать в Париж — и расчетливая Зойка, и ее жертва, романтическая Алла, мечтающая соединиться с парижским возлюбленным, и влюбленный в Аллу посетитель квартиры — советский начальник Гусь, пьющий «чашу жизни» (как и герой раннего булгаковского фельетона с таким названием), но тоскующий по настоящей любви и гибнущий от ножа уголовника-китайца.

Вообще тоска всех героев по какой-то иной жизни — лейтмотив «Зойкиной квартиры». И Булгаков в этом смысле не отделял себя от героев пьесы. За три недели до премьеры, состоявшейся 28 октября 1926 года, он утверждал в беседе с корреспондентом «Нового зрителя»: «Это трагическая буффонада, в которой в форме масок показан ряд дельцов нэпманского пошиба в наши дни в Москве».

Режиссер спектакля А. Д. Попов подходил к оценке пьесы накануне премьеры очень осторожно, стремясь обезопасить себя от любых обвинений. Он утверждал, что «общественно-политические вопросы в пьесе недостаточно четко поставлены» и «все, что говорят и делают действующие лица пьесы, не возвышается подчас над анекдотом». Персонажей «Зойкиной квартиры» режиссер аттестовал крайне нелестно, но, наверно, во многом справедливо: «Каждый образ пьесы — жуткая гримаса. Авантюризм, пошлость, разврат — вот ассортимент „Зойкиной квартиры“… Люди потеряли человеческий облик, стали социальной слякотью». Булгаков, конечно, себя с «социальной слякотью» не отождествлял и отделял от опустившегося дворянского интеллигента Обольянинова (хотя наркоманию драматург познал на собственном печальном опыте) или авантюриста Аметистова. Но роднило его с ними отсутствие ясной общественной перспективы (потому-то так низко пали многие герои пьесы). Это усиливало трагическую ноту в комедии, оттого-то и назвал ее автор «трагической буффонадой».

По мнению В. А. Левшина и Т. Н. Лаппа, одним из прототипов Зойки послужила жена художника Г. Б. Якулова Наталья Юльевна Шифф (от нее у Зойки — асимметричное лицо, на чем категорически настаивал при постановке автор пьесы). Татьяна Николаевна вспоминала: «Вот с его жены Пельц в „Зойкиной квартире“ написана… Она некрасивая была, но сложена великолепно. Рыжая и вся в веснушках. Когда она шла или там на машине подъезжала, за ней всегда толпа мужчин. Она ходила голая… надевала платье прямо на голое тело или пальто, и шляпа громадная. И всегда от нее струя очень хороших духов. Просыпается: „Жорж, идите за водкой!“ Выпивала стакан, и начинался день. Ну, у них всегда какие-то оргии, люди подозрительные, и вот за ними наблюдали. На другой стороне улицы поставили это… увеличительное… аппарат и смотрели. А потом она куда-то пропала, а Якулова арестовали». Возможно, «Зойкина квартира» способствовала отдалению Булгакова от Якуловых и Коморских, тем более что якуловская студия действительно пользовалась скандальной известностью.

Герои булгаковской пьесы несли заметные инфернальные черты. Тут и знаменитая реплика Аллы: «Зойка! — Вы — черт!», в спектакле опущенная, и Мертвое Тело, заставляющее вспомнить мистико-романтические «Пестрые сказки В. Одоевского» («Сказка о мертвом теле, неизвестно кому принадлежащем»). Мистику новая власть тоже не жаловала.

«Зойкина квартира» была заказана Булгакову в сентябре 1925 года, а премьера ее прошла 28 октября 1926 года, через 23 дня после премьеры «Дней Турбиных». Реакция критики на вахтанговский спектакль во многом определялась ее отношением к автору мхатовской пьесы и уже по этой причине была резко негативной. Не нравилось критике и неприглядное изображение советской действительности. Само название «Зойкина квартира» превратилось в символ разложения и разврата. Публика же пьесу приняла, хотя ее успех и был несколько меньшим, чем успех «Дней Турбиных». Это можно объяснить следующими причинами: во-первых, о нэпе было значительно больше правдивой прозы и пьес, чем о Гражданской войне; во-вторых, сам нэп уже уходил с исторической сцены; в-третьих, на эту тему были пьесы, художественно сильнее и значительнее булгаковской, — прежде всего «Мандат» и так и не поставленный тогда «Самоубийца» Н. Р. Эрдмана (с ее автором Булгаков впоследствии подружился, а в 1938 году безуспешно хлопотал перед Сталиным об облегчении участи драматурга, отправленного в ссылку за сатирические басни).

Л. Е. Белозерская считала, что успех вахтанговской постановки «Зойкиной квартиры» во многом определялся игрой актеров: «Надо отдать справедливость актерам — играли они с большим подъемом. Конечно, на фоне положительных персонажей, которыми была перенасыщена советская сцена тех лет, играть отрицательных было очень увлекательно (у порока, как известно, больше сценических красок!). Отрицательными здесь были все: Зойка, деловая, разбитная хозяйка квартиры… (Ц. Л. Мансурова), кузен ее Аметистов, обаятельный авантюрист и веселый человек, случайно прибившийся к легкому Зойкиному хлебу (Рубен Симонов). Он будто с трамплина взлетал и садился верхом на пианино, выдумывал целый каскад трюков, смешивших публику; дворянин Обольянинов, Зойкин возлюбленный, белая ворона среди нэпманской накипи, но безнадежно увязший в этой порочной среде (А. Козловский), председатель домкома Аллилуйя, „око недреманное“, пьяница и взяточник (Б. Захава).

Хороши были китайцы (Толчанов и Горюнов), убившие и ограбившие богатого нэпмана Гуся (показательная ошибка Любови Евгеньевны: Гусь совсем не нэпман, а коммунист и ответственный советский работник, правда, явно склонный, судя по имеющимся у него большим деньгам, запускать руку в государственный карман. — Б. С.). Не отставала от них в выразительности и горничная (В. Попова), простонародный говорок которой как нельзя лучше подходил к этому образу (речь идет о Манюшке — именно так звали горничную Зойки и точно так же звалась и прислуга Коморских, друзей Булгакова, квартира которых тоже добавила интересные штрихи для „Зойкиной квартиры“. — Б. С.). Конечно, всех их в финале разоблачают представители МУРа.

Вот уж подлинно можно сказать, что в этой пьесе „голубых“ ролей не было! Она пользовалась большим успехом и шла два с лишним года. Положив руку на сердце, не могу понять, в чем ее криминал, почему ее запретили».

Очевидно, что трагические ноты пьесы были максимально приглушены в постановке А. Д. Попова, углублявшей комедийные моменты булгаковского произведения (для этого режиссер ввел трюки и нос «уточкой» для Мансуровой — Зойки). Правда, артистка МХАТа М. Кнебель, видевшая спектакль, утверждала, что А. А. Орочко своей игрой наполнила отрицательный образ Аллы положительным содержанием и тем невольно в какой-то мере способствовала запрещению пьесы. Хотя Любовь Евгеньевна это утверждение отвергала и вообще не запомнила Орочко в роли Аллы, не исключено, что актрисе действительно удалось создать неоднозначный образ своей героини.

Предпосылки для того, чтобы представить Аллу фигурой трагически-возвышенной, жертвующей своей честью, чтобы соединиться с любимым человеком в Париже, в булгаковском тексте были. Однако вряд ли это обстоятельство было замечено бдительной цензурой и критикой (за трагизм пьесу в статьях не ругали) и послужило причиной запрета. Скорее дело было в одиозности имени Булгакова как автора «Дней Турбиных», а также в том, что в 1929 году, когда были запрещены все булгаковские пьесы, нэп уже кончился, и в глазах как властей, так и критики разоблачение его «гримас» потеряло всякую актуальность. Требовались как раз «голубые» герои, которых у Булгакова в «Зойкиной квартире» не было.