А. А. Уолтон в работе «History of the Landed Tenures of Great Britain and Ireland». London, 1865 так говорит об этом (стр. 96–97):

«Все усилия многочисленных сельскохозяйственных ассоциаций в нашей стране не могут привести к значительному или действительно заметному прогрессу в области улучшения обработки земли, пока такие улучшения в гораздо большей степени увеличивают стоимость земельной собственности и размер ренты земельного собственника, чем улучшают положение фермера или сельскохозяйственного рабочего. В общем фермеры нисколько не хуже земельного собственника, его управляющего или даже президента сельскохозяйственной ассоциации знают, что хороший дренаж, обильное удобрение и хорошее хозяйствование вместе с увеличенным применением труда для основательной расчистки и обработки земли дадут замечательные результаты как в отношении улучшения почвы, так и в отношении увеличения производства. Но все это требует значительных затрат, и фермеры не менее хорошо знают, что как бы ни улучшили они землю и ни повысили ее стоимость, с течением времени земельные собственники пожнут от этого главную выгоду в повышенной ренте и возросшей цене земли… Фермеры достаточно понятливы, чтобы заметить, что те ораторы» {земельные собственники и их управляющие, выступающие на сельскохозяйственных торжествах} «странным образом всегда забывают сказать им, что львиная доля всех улучшений, сделанных фермером, всегда, в конце концов, попадает в карман земельного собственника… как бы прежний арендатор ни улучшал арендованную землю, его преемник каждый раз будет находить, что земельный собственник повышает ренту соответственно повышению стоимости земли, достигнутому благодаря прежним улучшениям».

В собственно земледелии этот процесс проявляется еще не так ясно, как при использовании земли в качестве строительного участка. В Англии подавляющая часть земли под строительство не продается freehold {76} , а сдается земельными собственниками на 99 лет, или, если возможно, и на более короткий срок. По истечении этого срока строения вместе с самой землей достаются земельному собственнику.

«Они» { арендаторы} «обязуются, после того как они все время уплачивали вздутую земельную ренту, по истечении срока договора передать крупному земельному собственнику дом в хорошем, удобном для жилья состоянии. Едва истекает срок договора об аренде, как приходит агент или инспектор земельного собственника, осматривает ваш дом, заботится о том, чтобы вы привели его в хорошее состояние, потом вступает во владение им и присоединяет его к владениям своего лендлорда… Факт тот, что если полное действие этой системы будет сохранено еще на продолжительное время, все домовладение в королевстве, точно так же как земля в сельских округах, окажется в руках крупных земельных собственников. Почти весь Уэст-Энд [38] Лондона, к северу и югу от Темпл Бар [39] , принадлежит примерно полдюжине крупных лендлордов, сдается в аренду, принося огромную земельную ренту, и там, где сроки договоров еще не совсем истекли, они быстро истекают один за другим. В большей или меньшей мере это относится и ко всем городам королевства. Но даже на этом не останавливается эта алчная система исключительности и монополии. Почти все доковые сооружения наших приморских городов вследствие такого же процесса узурпации находятся в руках крупных земельных левиафанов [40] » (там же, стр. 92–93).

При таких обстоятельствах очевидно, что если перепись 1861 г. для Англии и Уэльса при общей численности населения в 20066224 определяет число домовладельцев в 36032, то отношение числа собственников к числу домов и численности населения получило бы совершенно иной вид, если бы крупные собственники были указаны отдельно от мелких.

Этот пример собственности на строения важен, 1) потому что он ясно показывает различие между собственно земельной рентой и процентом на вложенный в землю основной капитал, — процентом, который может составлять придаток к земельной ренте. Пока продолжается срок арендного договора, процент на строение, как и на капитал, вкладываемый при обработке земли арендатором в землю, достается промышленному капиталисту — строительному спекулянту или фермеру — и сам по себе не имеет ничего общего с земельной рентой, которая должна уплачиваться ежегодно, в определенные сроки, за пользование землей; 2) потому что он показывает, как вместе с землей, в конце концов, достается земельному собственнику и вложенный в нее чужой капитал, и вследствие этого его рента возрастает на величину процента.

Некоторые авторы, отчасти как защитники земельной собственности против нападок буржуазных экономистов, отчасти стремясь превратить капиталистическую систему производства из системы противоречий в систему «гармонии», как, например, Кэри, старались представить, будто земельная рента, специфически экономическое выражение земельной собственности, тождественна с процентом. Тем самым стиралась бы противоположность между земельными собственниками и капиталистами. Обратный метод применялся в начале капиталистического производства. Тогда для ходячего представления земельная собственность была еще первоначальной и респектабельной формой частной собственности, между тем как процент на капитал подвергался нападкам как ростовщичество. Поэтому Дадли Норс, Локк и др. изображали процент на капитал как форму, аналогичную земельной ренте, — совершенно так же, как Тюрго из существования земельной ренты выводил оправдание процента. — Указанные авторы нового времени, совершенно оставляя в стороне тот факт, что земельная рента может существовать и существует в чистом виде, без всякой примеси процента на вложенный в землю капитал, забывают, что земельный собственник получает таким образом не только процент на чужой капитал, который ему ничего не стоил, но сверх того получает еще даром и чужой капитал в придачу. Оправдание земельной собственности, — как и всяких других форм собственности, соответствующих определенному способу производства, — заключается в том, что самый способ производства, а следовательно, и вытекающие из него отношения производства и обмена представляют собой историческую преходящую необходимость. Впрочем, как мы увидим ниже, земельная собственность отличается от остальных видов собственности тем, что на известном уровне развития она представляется излишней и вредной, даже с точки зрения капиталистического способа производства{77}.

Земельная рента может быть смешана с процентом еще в одной форме, и в силу этого ее специфический характер может остаться непонятым. Земельная рента находит выражение к определенной сумме денег, которую земельный собственник ежегодно извлекает из сдачи в аренду известного участка земли. Мы видели, как всякий определенный денежный доход может капитализироваться, то есть рассматриваться как процент на воображаемый капитал. Если, например, средняя процентная ставка 5 %, то годовая земельная рента в 200 ф. ст. может рассматриваться как процент на капитал в 4000 фунтов стерлингов. Капитализированная

таким образом земельная рента и образует покупную цену, или стоимость, земли, категорию, которая prima facie{78} столь же иррациональна, как и цена труда, так как земля не есть продукт труда, следовательно, не имеет стоимости. Но с другой стороны, за этой иррациональной формой скрывается действительное производственное отношение. Если капиталист покупает за 4000 ф. ст. землю, приносящую годовую ренту в 200 ф. ст., то он получает средний годовой доход в 5 % — совершенно так же, как если бы он вложил этот капитал в процентные бумаги или прямо отдал его в ссуду из 5 %. Это — увеличение стоимости капитала в 4000 ф. ст. из 5 %. При таком предположении в 20 лет он возместил бы покупную цену своего имения доходами с последнего. Поэтому в Англии покупная цена земель исчисляется по известному числу years' purchase{79}, что есть лишь иное выражение капитализации земельной ренты. В самом деле, это покупная цена — не земли, а той земельной ренты, которую она приносит, — исчисленная в соответствии с обычной процентной ставкой. Но эта капитализация ренты предполагает ренту, между тем как рента не может быть выведена и объяснена в обратном порядке, из ее собственной капитализации. Напротив, ее существование, независимо от продажи, является здесь предпосылкой, исходной точкой.

Из этого следует, что предполагая земельную ренту как постоянную величину, цена земли может повышаться и понижаться в обратном направлении с повышением и понижением ставки процента. Если бы обычная процентная ставка понизилась с 5 % до 4 %, то годовая земельная рента в 200 ф. ст. представляла бы годовой прирост стоимости капитала уже не в 4000 ф. ст., а в 5000 ф. ст., и таким образом цена того же самого участка земли повысилась бы с 4000 до 5000 ф. ст. или с 20 years' purchase до 25. В противоположном случае произошло бы обратное. Это — независимое от движения самой земельной ренты и регулируемое лишь процентной ставкой движение цены земли. Но так как мы видели, что в ходе общественного развития норма прибыли, а вместе с ней и процентная ставка, поскольку она регулируется нормой прибыли, имеет тенденцию понижаться; что, далее, даже оставляя в стороне норму прибыли, процентная ставка имеет тенденцию понижаться вследствие роста ссудного денежного капитала, — то из этого следует, что цена земли имеет тенденцию повышаться и независимо от движения земельной ренты и цены земельных продуктов, часть которой составляет рента.

Смешение самой земельной ренты с той формой процента, которую она принимает для покупателя земли, — смешение, основанное на полном непонимании природы земельной ренты, — необходимо приводит к удивительнейшим ложным заключениям. Так как земельная собственность во всех старых странах считается особо почтенной формой собственности, а купля земельной собственности — особо надежным вложением капитала, то процентная ставка, на основе которой покупается земельная рента, стоит в большинстве случаев ниже, чем процентная ставка при других капиталовложениях, рассчитанных на сравнительно продолжительное время, так что, например, покупатель земли получает на покупную цену всего 4 %, между тем как он получил бы на тот же капитал при ином его вложении 5 %; или, что сводится к тому же, он уплачивает за земельную ренту больше капитала, чем пришлось бы ему уплатить за такой же годовой денежный доход в других областях приложения капитала. Г-н Тьер в своей вообще совершенно дрянной работе о собственности (оттиске его речи против Прудона, произнесенной в 1848 г. во французском Национальном собрании) [41] делает из этого тот вывод, что земельная рента низка, между тем как это только доказывает, что покупная цена ее высока.