– выписку из земельного кадастра;

– копии документов, удостоверяющих личность заявителя;

– выписку из ЕГРП;

– заключение государственной экологической экспертизы (если ее проведение предусмотрено федеральным законом);

– согласие правообладателя земельного участка на перевод.

Ходатайство рассматривается в течение двух или трех месяцев со дня поступления, в результате принимается акт о переводе либо об отказе.

Отказать в переводе могут в том случае, если установлены ограничения либо запрет на перевод (запрет на перевод может быть указан не только самим Земельным кодексом РФ и законопроектом о переводе, но и другими актами уполномоченных органов), если дано отрицательное заключение предусмотренной законом государственной экологической экспертизы. Или если установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Власти не имеют права отказать в переводе, сославшись на «ненадлежащее обоснование перевода». То есть в качестве обоснования может выступать просто целесообразность для предпринимателя такого перевода. Но несоответствие утвержденным документам по планированию территории может действительно стать проблемой, так как в случаях, когда такая документация существует, в ней указывается, где предполагается создавать поселки, а где оставлять поля и т. п., и не всегда планы властей совпадают с желаниями заинтересованных лиц (инвесторов). Еще один нюанс – экологическая экспертиза. Ее целью является установить, к каким последствиям приведет изменение целевого назначения (негативное влияние на окружающую среду).

При переводе из одной категории в другую кадастровая стоимость земельного участка не должна превышать кадастровую стоимость в среднем по району более чем на 30%. Не переводятся особо ценные сельхозугодья. В Подмосковье, например, это земли, кадастровая стоимость которых на 10% превышает среднерайонную.

При строительстве коттеджного поселка можно не менять категорию, а лишь изменить целевое назначение земельного участка. Но в этом случае его можно застраивать только дачами.

Процедура перевода земель в другую категорию сложна: это и необходимые экспертизы, и общественные слушания, согласование проектов и многое другое. Завершением всего этого процесса является получение постановления главы муниципального образования, на территории которого находится земельный участок, об изменении целевого назначения земельного участка. Найти причину для отказа в изменении целевого назначения земельного участка при желании не так уж и сложно.

Обычно со стороны муниципального образования поступает предложение заключить инвестиционный договор, по которому владелец земельного участка проводит работы в интересах района. Это может быть строительство или ремонт школы, поставка оборудования для муниципальных нужд, благоустройство территории и т. д.

Как правило, инвестор оплачивает проведение данных работ какой-либо подрядной организации. Стоимость и объем данных работ зависят от стоимости и размера земельного участка, переводимого в другую категорию. Обычно затраты инвестора составляют от 15 до 30% от стоимости земли.

Конечно, нельзя заключить инвестиционный договор, где его целью будет выступать перевод земельного участка в другую категорию.

При заключении данного договора инвестору имеет смысл обсуждать не только сумму договора, но и на что именно будут потрачены деньги. Наверняка в районе есть не один проект, нуждающийся в финансировании, а реализация некоторых из них будет выгодна не только муниципалитету, а приведет к росту стоимости земли, приобретенной инвестором.

Ремонт или строительство расположенной рядом автомобильной дороги способно повысить стоимость земельного участка. Еще один потенциально выгодный для инвестора вариант – строительство или замена питающей трансформаторной подстанции, ведь при дальнейшем освоении земельного участка инвестору все равно придется решать вопросы электроснабжения. То же самое можно сказать и об организации водо– и газоснабжения.

Если речь идет о строительстве коттеджного поселка, имеет смысл вложиться в здания социально-бытового назначения.

При этом следует учитывать ряд обстоятельств: в расположенном недалеко от города поселке потенциальные покупатели недвижимости не обратят большого внимания на наличие и качество школ и больниц. Однако если коттеджный поселок расположен далеко от районного центра, то доведение школы и учреждений здравоохранения до привычного горожанам стандарта вполне оправданно с точки зрения покупателей.

Приобретение техники для нужд района целесообразно, если в будущем ее можно будет использовать при эксплуатации объекта (снегоуборочные или дорожные машины). При этом имеет смысл отразить в договоре право инвестора на обслуживание данной техникой при необходимости.

В любом случае до подписания инвестиционного договора рекомендуется провести его комплексную экспертизу в специализированной организации. Еще лучше, если ее специалисты изначально участвуют в переговорах по подготовке такого договора. Комплексный подход включает в себя:

– проведение маркетинговых исследований по выбору оптимального для инвестора и муниципального органа направления вложений, с учетом долгосрочной перспективы сотрудничества;

– выбор подрядчиков и поставщиков при выполнении работ;