Такой бум ипотечного кредитования ведет к росту цен на недвижимость в тех странах, где ипотечное кредитование хорошо развито. Этим объясняется и уменьшение спроса на недвижимость в те периоды, когда процентные ставки начинают расти. К 2006 году ставка ФРС по доллару выросла до 5 %, и во второй половине 2006 года с рынка недвижимости начали приходить не очень хорошие новости.

Что повлияло на цены на недвижимость в России и других странах СНГ в тот же период – с 2000 по 2007 год? Ведь ипотечное кредитование в наших странах не развито, поэтому уровень процентных ставок по кредитам не играет решающей роли.

Основной причиной роста цен на недвижимость послужил рост цен на нефть. Огромные деньги потекли в Россию от продажи нефти и далее растеклись по близлежащим странам. Эти деньги должны искать себе применение, и они нашли его, подняв цены на недвижимость и на акции. Этот огромный поток денежных средств оказал влияние и на зарубежную недвижимость: российские миллионеры и миллиардеры начали активно скупать недвижимость в европейских странах. Думаю, все вы слышали о том, как русские скупают недвижимость в Англии и на Лазурном Берегу. Один мой знакомый француз, имеющий отношение к рынку недвижимости, рассказывал, что творилось на Лазурном Берегу в 2004 году: англичанин приехал в Ниццу, нашел там квартиру, которая была выставлена на продажу, и начал своеобразно торговаться с владельцем квартиры.

Покупатель: «Сколько стоит эта квартира?»

Продавец: «Миллион долларов».

Покупатель: «Даю тебе миллион двести, и больше никому эту квартиру не показывай и не предлагай».

Через месяц англичанин привез в Ниццу российского бизнесмена с деньгами и предложил ему купить ту же квартиру за два с половиной миллиона. Бизнесмен купил не торгуясь. Вот такой это был рынок. В настоящее время ситуация на рынке недвижимости обратная: спрос значительно уменьшился (не у всех сейчас есть средства на такие дорогостоящие инвестиции), и рынок находится в полумертвом состоянии.

В 2006 году в газете «КоммерсантЪ» была опубликована статья под названием «Как рушились рынки недвижимости».

«Первый крупный кризис рынка недвижимости произошел в 1926 году в американской Флориде. С начала 1920х годов этот штат, расположенный на побережье Атлантического океана, стал очень популярен среди покупателей недвижимости. В результате цены на нее начали быстро расти. Лишь за 1925 год стоимость дома во Флориде выросла в четыре раза. 99 % жителей Флориды были либо инвесторами, либо риелторами. К началу 1926 года цены достигли максимума: новые участники рынка приезжать перестали, а старые решили, что пора продавать свои дома. В итоге за несколько месяцев цены обвалились до уровня 1923 года. Довершил крах ураган, обрушившийся на Флориду в сентябре 1926 года и разрушивший около 13 тыс. построек.

Последующие кризисы носили системный характер и затрагивали другие секторы экономики. Так, в 1929–1933 годах в США случилась Великая депрессия. Первым 21 октября 1929 года обвалился фондовый рынок (так называемый американский «черный вторник»). Среди прочего упали и котировки недвижимости. Параллельно во всех отраслях (в том числе и в real estate) возник кризис перепроизводства. В результате в марте 1930 года цены на недвижимость стали стремительно падать. Банки, из-за неплатежей по кредитам с трудом державшиеся на плаву, принялись на последние деньги скупать дешевеющую недвижимость. Следствием стал мощнейший банковский кризис (обанкротилось около 6 тыс. банков, примерно пятая часть от всех). Добиться улучшения на рынке недвижимости правительству США удалось, приняв в 1932 году программу развития ипотечного кредитования.

В 1987 году в США разразился очередной кризис. Первым, как обычно, 19 октября 1987 года упал фондовый рынок («черный понедельник»). В результате падения котировок недвижимость обесценилась на 40–45 %, достигнув уровня конца 1960х годов. Выйти из кризиса на рынке недвижимости Соединенным Штатам невольно помогла Япония, вложившая между 1985 и 1992 годами в американскую недвижимость около $75 млрд.

Резкое увеличение инвестиций в американскую недвижимость послужило катализатором кризиса в 1990 году в Японии. На балансе японских банков оказалось огромное количество ссуд, выданных под залог недвижимости. В результате разразился кризис, и цены на японскую недвижимость упали почти на 50 % за короткий период времени. Лишь к середине 1990х годов японская экономика начала оправляться от последствий этого кризиса. Для этого правительству Японии в том числе пришлось снизить учетную ставку до самой низкой за всю историю отметки в 0,15 % годовых.

В 1990 году экономический кризис во всех отраслях начался в Швеции. С 1991 по 1993 год цены на офисную недвижимость упали на 20–25 %. из-за сокращения спроса на недвижимость и невозврата кредитов разорилась одна из крупнейших финансовых компаний Nykeln, что стало началом кризиса банковской системы. К декабрю 1992 года ведущие финансовые институты Швеции впервые за 60 лет оказались перед угрозой банкротства. Справиться с кризисом помогли либерализация экономики и привлечение внешних капиталов.

Самым масштабным падением рынка со времен Второй мировой войны стал азиатский финансовый кризис 1997–1998 годов. В июле 1997 года валюты Таиланда, Индонезии, Филиппин и Малайзии обесценились на 30–40 %. В октябре кризис пришел в Гонконг: местная валюта устояла, но рухнули фондовый рынок и рынок недвижимости, которые являлись ориентиром для соседних стран. В итоге цены на недвижимость упали на 35–45 % во всем регионе, спровоцировав кризис банковских систем. Кризис охватил всю Юго-Восточную Азию, Южную Корею и Японию. Во всех странах была введена бюджетная экономия и резко повышена ставка рефинансирования, что спасло положение ценой резкого ограничения возможностей экономического роста.