Теперь переносим нашего заемщика в декабрь 2008 года: доллар растет, платежи увеличиваются. Он решает рефинансировать кредит в рубли. На момент потенциального перехода ставка по рублевым вкладам составляет 25 % годовых (на 60 месяцев), остаток задолженности – $9,3 тыс. (или 260,4 тыс. руб. по курсу 28 руб. за $1). Таким образом, ежемесячный платеж составит 7,643 руб. Это все равно, как если бы клиент продолжал выплачивать валютный кредит при курсе 34,43 руб. за доллар. Пока американская валюта не достигла этой отметки, рефинансировать старый заем не имеет смысла.

Ипотечный кредит в $100,000 был взят на 20 лет по ставке 10 % годовых. Ежемесячный платеж на дату выдачи – $965 или 23,1 тысяч рублей (24 руб. за $1). На момент рефинансирования остаток задолженности – $90,000, курс – 28 руб. за доллар. Ставка, по которой рефинансируется кредит, – 18 % годовых. При перекредитовании заемщик должен будет банку 2,52 млн руб., а ежемесячный платеж составит: 38,89 тыс. руб., что соответствует выплате прежнего долларового кредита при курсе 40,3 руб. за доллар. То есть рефинансировать кредит из долларов в рубли будет выгодно, лишь когда курс превысит данную отметку.

Как видно из примеров, ежемесячные выплаты по рублевому кредиту могут значительно опережать выплаты по валютному даже с учетом роста валютного курса.

Есть и еще несколько негативных моментов.

Перекредитование – это фактически выдача нового займа, которая сопровождается дополнительными расходами – 2–3 % от суммы нового кредита. К тому же рефинансирование не всегда возможно из-за изменившихся требований к соотношению кредит/залог. Если отношение размера непогашенного денежного обязательства к стоимости квартиры будет, например, более 70 %, клиенту придется довнести денежные средства для устранения разницы, так как у большинства кредиторов размер первоначального взноса – не менее 30 %.

Следует учитывать, что при рефинансировании, если старый кредит гасится и получается новый (такой путь и предлагают банки), заемщик теряет право на имущественный налоговый вычет. А экономия на налоге на доходы физлиц (НДФЛ) образует существенную часть расходов по кредиту, что снижает финансовый эффект рефинансирования вплоть до отрицательного.

Наконец, из-за роста процентной ставки увеличится нагрузка на семейный бюджет, что негативно отражается на финансовом состоянии заемщика.

Смена валюты кредита оптимальна, если:

1) валютный кредит взят недавно под сравнительно высокие ставки (от 15 % годовых);

2) рефинансирование кредита позволит увеличить его срок и, как следствие, уменьшить платежи;

3) заемщик планирует рассчитаться по кредиту досрочно и (или) в сроки, не превышающие 5 лет.

Таким образом, решаясь на рефинансирование, необходимо тщательно взвесить все «за» и «против». Зафиксировав платеж в рублях сегодня, заемщик может оказаться в значительном проигрыше завтра. Ведь прогнозировать курс доллара или евро на несколько лет вперед невозможно. Особенно осторожными следует быть долларовым заемщикам, так как многие известные экономисты в последнее время сходятся во мнении, что никаких веских причин для роста доллара нет.

Имеешь право

Нельзя исключать, что банк в условиях кризиса, сопровождающегося удорожанием заемных средств, увеличит ставку по кредиту. На этой проблеме хочу остановиться более подробно, так как от ее решения часто зависит финансовое благополучие заемщика. Осенью-зимой 2008 года ряд банков уведомил клиентов о возможности увеличения ставки в одностороннем порядке (в первую очередь коснулось ипотечных заемщиков). Банкиры объясняли необходимость данного шага финансовым кризисом. В сущности, они решили переложить свои проблемы на заемщиков.

Странную тираду мне довелось услышать от одного из руководителей регионального банка (он как раз рассылал письма своим клиентам с предложением заключить допсоглашение о повышении стоимости займа по уже действующим договорам): «Банк не поднимает процентные ставки в одностороннем порядке, а предлагает вам решить этот вопрос по соглашению сторон. В свое время, выдав кредит, банк помог вам решить большую, возможно, главную в жизни, жилищную проблему. Вы – счастливые люди, что успели это сделать тогда, купив квартиру в разы дешевле, чем она стоит сегодня. Еще раз хочу отметить, банк помог вам реализовать свою мечту. Сейчас банк обращается к вам с ответной просьбой. Сумма выплат по увеличенной ставке, как правило, незначительна в номинальной величине. Рост процента заемщику более чем под силу, а для банка это – принципиальный момент в норме доходности. Даже если просуммировать все платежи по повышенной ставке, это будет меньше, чем произошедший рост стоимости жилья, которым вы владеете. Еще раз обращаюсь к Вам с просьбой пойти навстречу банку» . Некоторые банкиры пытались взять заемщиков на испуг, угрожая требованием досрочно погасить кредит в случае несогласия на повышенную ставку. Но в кредитных договорах не было пункта, позволяющего увеличивать ставки в одностороннем порядке.

Открываем Гражданский кодекс РФ. Согласно пункту 1 статьи 450 изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено самим кодексом, другими законами или договором. То есть право изменения банком процента в одностороннем порядке должно быть предусмотрено соответствующим пунктом договора. Если его нет, действия банка являются незаконными и могут быть оспорены в суде.

В то же время закон предусматривает механизм, позволяющий банкам изменить процентные ставки по кредиту даже в случае отсутствия в договоре соответствующего пункта. Так, существенное изменение обстоятельств является основанием не только для расторжения, но и для изменения договора. Правда, в соответствии с пунктом 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора по данному основанию допускается по решению суда в исключительных случаях – когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. По мнению юристов, приведенная норма содержит оценочные категории, которые оставляют значительный простор для свободных умозаключений судьи, рассматривающего дело. Процедура доказывания в подобных ситуациях значительно усложняется. Сначала банк должен предложить своим заемщикам подписать соглашение об изменении процентной ставки. Предложение может быть мотивировано глобальным финансовым кризисом, падением цен на недвижимость и т. п. Обычно оно рассчитано на запугивание заемщика, влечет за собой обещание негативных последствий в случае отказа от добровольной «сделки». Если клиент откажется подписать дополнительное соглашение о повышении процентных ставок, банк может обратиться в суд с требованием их изменить. Однако заемщику будет гораздо легче мотивировать свой отказ, нежели банку убедить суд в необходимости повысить процент.