Развитие земельной собственности в России происходило, как можно заметить, в направлении, противоположном тому, в каком оно шло в остальной Европе. Во времена, когда Западная Европа знала главным образом условное владение землей в форме фьефа, Россия была знакома только с полной земельной собственностью (в духе западноевропейского аллода). К тому времени, когда в Западной Европе условное держание уступило место полной собственности, в России владения, существовавшие на началах аллода, превратились в царские фьефы, а их прежние собственники – в главных держателей от властителя. Никакое другое, отдельно взятое обстоятельство из тех, что воздействовали на ход российской истории, не дает лучшего объяснения, почему политическое и экономическое развитие страны уклонилось от пути, которым следовала остальная Европа.

Отсутствие в царской России собственности на землю имело бы меньшие последствия для политического развития страны, если бы в ней сложились самоуправляющиеся городские общины. Западноевропейский город способствовал образованию трех институтов: (1) абсолютной частной собственности в виде капитала и городской недвижимости в то самое время, когда основное производственное имущество, земля, находилось в условном владении; (2) самоуправление и независимое судопроизводство; (3) общее гражданство в том смысле, что жители городов были свободными людьми, которые обладали гражданскими правами в силу места их проживания, а не в соответствии с их общественным положением. Вот почему весьма существенно, что в России подобные города так и не появились – за примечательным исключением Новгорода и Пскова, вольности которых не продержались до начала нового времени.

Как уже было сказано, в России на заре ее истории, в X–XI веках, было множество городских центров, которые ни внешним видом, ни своими функциями не отличались сколько-нибудь существенно от таких же образований, появившихся в Западной Европе двумя столетиями раньше. Это были крепости, которые обеспечивали безопасность правящей элиты, викингов и их окружения, а также места складирования их товаров; у крепостных стен размещались мастерские ремесленников и лавки торговцев. Первые русские города состояли обычно из двух частей – крепости или кремля с церковью поблизости, защищенных деревянными или каменными стенами, и посада, торгового поселения с внешней стороны этой ограды.

В Западной Европе в XI и XII столетиях началось превращение таких примитивных крепостей-городов в нечто совершенно иное. Пользуясь благами возрождения торговли, в Италии, Германии и Нидерландах города стали создавать коммуны, добивавшиеся самоуправления и права самостоятельно вершить суд над своими гражданами. И опять-таки в России, если не считать Новгорода и Пскова, не происходило ничего подобного. Причины на то были как экономические, так и политические. В то самое время, когда в Западной Европе происходило оживление торговли, в центральной и южной России она приходила в упадок: разрыв пути «из варяг в греки» и последовавшее за этим сосредоточение сил на земледелии существенно сократили коммерческую роль городов. С другой стороны, татаро-монголы, видевшие в городах центры сопротивления, уничтожали их органы самоуправления. Московские же князья, сначала как доверенные лица монгольских правителей, а потом и в роли суверенных властителей, не терпели в своих владениях самостоятельных вкраплений, свободных от дани, служебных повинностей и тягла. Все подвластные великому князю земли были его вотчиной, исключения не допускались. Таким образом, города срединной России превращались в военно-административные аванпосты, не отличавшиеся ни особым хозяйственным устройством, ни особыми правами. Они были не оазисами свободы в несвободном обществе, а сколками, микрокосмами самого этого в целом несвободного общества. Их население составляли благородные слуги государевы и простолюдины, которые несли бремя тягла. Город был милитаризован в том смысле, что в середине XVII века почти две трети горожан состояли на воинской службе. Этих обитателей городов, кроме соседства, ничто между собой не связывало: у них был свой социальный статус и свои обязанности перед государством, но не было общего гражданства. У них не было ни самоуправления, ни независимого суда. Не было и шанса появиться чему-нибудь, подобному классу западноевропейских «бюргеров». Новгород и Псков, которые развили у себя настоящие городские учреждения, после их покорения Москвой были низведены до того же положения, в каком находились все остальные города Московского государства.

Расправа с институтами самоуправления этих двух городов стала лишь одним из проявлений московской решимости подчинить их своей власти. Расширение Московского государства повсюду сопровождалось физическим разрушением городов и изъятием городской недвижимости у ее собственников, которых либо отправляли в ссылку, либо переводили в разряд служилых людей, а то и простолюдинов. Как свидетельствуют летописи, в XIV и XV веках переход под власть Москвы по существу каждого очередного города сопровождался передачей в собственность великого князя всей принадлежавшей частным лицам недвижимости. Так в 1330-е годы действовал, например, Иван I Калита в Ростове. Василий III, следуя примеру своего отца Ивана III, учинил массовые высылки из Пскова (1509), закрыл вече, а на место высланных поставил своих людей. Это не были случайные действия в порыве чувств, это была система: составленная в 1503 году для хана Золотой орды опись девятнадцати русских городов отмечает, что в большинстве своем они выжжены, а «плохие» люди из них изгнаны и заменены верными слугами великого князя.

Как была устранена всякая частная собственность на недвижимость, точно так же было покончено со всеми порядками и действиями, хотя бы смутно напоминавшими о городском самоуправлении. В России так никогда и не произошло юридического отделения города от земли – того, что с античных времен стало отличительной чертой европейской истории. Город в Московском государстве, как и в большинстве регионов мира, не затронутых западной культурой, был подобием деревни. Сохранялось даже внешнее сходство. Во второй половине XIX века виднейший российский историк того времени так описывал русский город: «Европа состоит из двух частей: западной, каменной и восточной, деревянной… (Русские) города состоят из кучи деревянных изб, первая искра – и вместо них куча пепла. Беда, впрочем, невелика, движимого так мало, что легко вынести с собою, построить новый дом ничего не стоит по дешевизне материала; отсюда с такою легкостью старинный русский человек покидал свой дом, свой родной город или село…».

Города в Московии относились к «черным» землям, то есть подлежали налогообложению. Статус города определялся для них присутствием правительственного чиновника – воеводы. Их рядовые обитатели, как крепостные к земле, были привязаны к своему месту жительства и без разрешения менять его не могли. Если на Западе, говоря словами немецкой поговорки, «городской воздух делал свободным», то есть крепостной, которому удавалось прожить в городе год и один день, автоматически обретал свободу, то в России для возвращения беглых крепостных не существовало никаких сроков: крепостная неволя была состоянием вечным.

Обладание городской недвижимостью, как и владение землей, было сопряжено с обязанностью нести государеву службу: «не было ни единого вида городского имущества, которым граждане (точнее, подданные) могли бы владеть на правах полной собственности». Ибо земля, занятая городскими строениями, находилась в составе либо вотчины, либо поместья и в любом случае подлежала конфискации, если ее обитатели не умели или не хотели выполнять свои повинности. Ее нельзя было ни завещать, ни продать без разрешения правительства. Даже торговые места на Красной площади в Москве принадлежали царю.