Один из самых простых способов реализовать потенциал роста в тех многоквартирных домах, куда мы с Робертом вложили деньги в сотрудничестве с нашими партнерами Кеном Макэлроем и Россом Маккаллистером, – это оборудовать все квартиры стиральными машинами и сушилками. Это, конечно, потребует расходов, но расчеты предсказывают рост чистой операционной прибыли (доходы за вычетом расходов). От величины чистой операционной прибыли напрямую зависят ценность и стоимость актива. Чем выше прибыль, тем ценнее актив. Каждый раз, когда вы добиваетесь увеличения дохода от недвижимости, общая ценность этой недвижимости возрастает. Оборудование квартир стиральными машинами и сушилками позволяет повысить арендную плату. Пусть эта прибавка составит 50 долларов с одной квартиры, но если у вас 200 квартир, то общий доход возрастает на 10 тысяч в месяц, или на 120 тысяч в год. Если у вас 10-квартирный дом, то повышение арендной платы для одной квартиры на 50 долларов в месяц соответствует общей прибавке на 500 долларов в месяц, или на 6 тысяч долларов в год. Так за счет одной только меры вы увеличиваете ценность своего недвижимого имущества.

Мел и двое его партнеров приобрели классический исторический курорт в Аризоне. Эти трое являются настоящими специалистами по выявлению потенциала роста различных инвестиций. Одно время Мел и его партнеры владели крупными спортивными клубами в Аризоне и занимались строительством спортивных комплексов, поэтому по собственному опыту знали, что раз этот курорт дошел до банкротства, значит, прежние хозяева вряд ли занимались текущим ремонтом и придется проделать много работы, чтобы вернуть отелю его изначальную элегантность. Мы с Робертом присутствовали на торжественной церемонии повторного открытия курорта после масштабных ремонтно-восстановительных работ. Мел устроил нам экскурсию по отелю, объясняя стратегию, согласно которой проводились все работы. Основная идея состояла в том, чтобы в отношении каждого квадратного метра площади задать себе вопрос: какой доход из этого можно извлечь? Была, например, небольшая комнатушка рядом с «библиотекой», от которой как будто бы не было никакого проку. Но, когда ее переоборудовали в отдельный кабинет, где можно было устраивать ужин на 12 персон дважды за ночь, это стало для курорта новым источником дохода. Такой подход они применили к каждому уголку недвижимости, включая заново построенный аквапарк, где можно снять отдельный кабинет с телевизором и массажем, детский сад и кафе-мороженое. Каждый квадратный метр, каждое неиспользуемое или неэффективно используемое помещение стали источниками дополнительного дохода.

Клаудия Шмидт рассказывает о себе удивительную историю. Решив свои проблемы, она создала для себя невероятные возможности успеха.

Инвестирование – весьма творческий процесс. Нужно научиться другими глазами смотреть на то, что кажется очевидным. Здесь необходима активная работа правого полушария мозга. Чтобы увидеть потенциал роста в недвижимости или бизнесе, требуется гибкое, творческое мышление. Это очень интересный и увлекательный процесс, поскольку, когда вы смотрите на проблемы потенциальных инвестиций, есть шанс придумать и попытаться реализовать даже самые безумные решения, поскольку терять вам нечего. Если в конечном счете эти попытки окажутся недееспособными, ничего страшного – просто не покупайте рассматриваемый актив. Этот процесс также побуждает вас изучать такие вопросы, которые в иных условиях вы никогда не удосужились бы исследовать.

Дональд Трамп пригласил нас с Робертом в свой гольф-клуб в Лос-Анджелесе. Устроив нам персональную экскурсию по территории своего шикарного гольф-клуба, расположенного на самом берегу океана, он остановился перед входом в главный танцевальный зал и сказал: «Я должен рассказать вам одну историю». Личные истории великих инвесторов и бизнесменов всегда стоят того, чтобы их послушать.

История эта началась с проблемы: главный танцевальный зал в гольф-клубе Trump National изначально вмещал не более 150 сидячих мест и потому, когда поступал заказ на большее количество гостей, не мог конкурировать с другими подобными заведениями. Начались поиски решения. Самое очевидное решение заключалось в том, чтобы сделать пристройку, увеличив таким образом площадь зала. Стали поступать предложения от потенциальных подрядчиков. Когда все предложения были собраны и проанализированы, оказалось, что пристройка вместе с дополнительными столами и стульями обойдется в 3 миллиона долларов. Времени для осуществления всех необходимых работ потребуется от шести до девяти месяцев. Трамп решил, что 3 миллиона долларов и девять месяцев времени – это слишком много.

Как-то вечером Дональд шел мимо танцевального зала в самый разгар какой-то вечеринки. Он на мгновение остановился и вновь задумался над тем, как расширить это помещение, чтобы оно вмещало больше сидячих мест. И тут он обратил внимание на пожилую женщину, которая с трудом выбиралась из своего кресла. Кресла там были хорошие, но большие и тяжелые, поэтому их было неудобно передвигать. И вдруг Дональда осенило: почему бы вместо того, чтобы расширять помещение, просто не уменьшить кресла?

На следующий день его команда занялась изучением этой возможности. В конце концов им удалось найти очень красивые и удобные, при этом более компактные кресла, позволившие увеличить вместимость зала со 150 до 250 человек. Более того, им удалось продать те кресла, которые у них были, за сумму, более чем достаточную для покупки новых кресел. Таким образом гольф-клуб приобрел танцевальный зал с 250 местами для сидения, и Трамп, вместо того чтобы потратить на это 3 миллиона долларов, еще и заработал на этом. Вот что значит творческий подход.

Чего больше всего хочет инвестор? Иметь как можно больший доход с вложенных денег. Иными словами, его интересует максимальная рентабельность инвестиций. Какая же рентабельность является максимальной? Кто-то скажет, что 100 процентов. Если вы вложите тысячу долларов и заработаете на этом тысячу долларов, то многие скажут, что лучше и быть не может. Но что, если с вложенной тысячи вы получите две тысячи или три? Это будет означить, что рентабельность инвестиций составляет 200 или 300 процентов. Так есть ли какой-то предел рентабельности инвестиций? Предположим, вы вкладываете тысячу долларов и зарабатываете на этом тысячу долларов – то есть ровно столько, сколько вложили. Теперь у вас есть возможность играть с тем, что называют бесплатными деньгами, и вы можете считать, что никаких своих средств в актив не вкладывали. Актив ведь по-прежнему принадлежит вам, если вы его не продали, – будь то недвижимость, акции или торговый автомат. Просто за счет денежного потока вы получили сумму, равную сумме вашего первого взноса. С того самого момента, когда к вам вернулись деньги, принадлежащий вам актив продолжает приносить доход, но ваших вложений там уже нет – ведь вы получили их обратно. Какой будет дальнейшая рентабельность? Я называю такую рентабельность бесконечной. Если, к примеру, вы получаете 100 долларов дохода в месяц, тогда годовой расчет будет выглядеть так:

$1200 ($100 x 12 месяцев) / 0 (с того момента, когда все вложенные вами деньги возвращены вам) = .

Мы с Робертом при участии наших инвестиционных партнеров Кена и Росса приобрели 252-квартирный жилой комплекс. Мы с Робертом вложили туда миллион долларов. На момент покупки 30 процентов квартир в здании пустовали. За два года Кену, Россу и их команде удалось уменьшить долю пустующих квартир до 2 процентов. Они оборудовали все квартиры стиральными машинами, сушилками и сделали необходимый косметический ремонт, чтобы улучшить внешний вид дома и квартир, а также сделать более приятной саму атмосферу пребывания там. В результате за два года стоимость дома возросла с 11 до 15 миллионов долларов. Из первоначальных 11 миллионов мы вложили 2 миллиона и взяли заем на 9 миллионов. Когда оценочная стоимость дома возросла до 15 миллионов, другой банк предложил нам кредит в размере 80 процентов от оценочной стоимости (80 % x $15 млн = $12 млн). Благодаря новому кредиту в размере 12 миллионов долларов мы погасили прежний 9-миллионный кредит и инвесторы не только получили назад свои 2 миллиона, но еще и разделили между собой дополнительный миллион. На тот момент сложилась следующая ситуация: