Шрифт:
Неустранимый физический износ – затраты на исправление дефектов больше, чем добавленная стоимость.
Устранимый физический износ – затраты на исправление дефектов не превышают добавленной стоимости.
Отложенный текущий ремонт – затраты по устранению дефектов производит покупатель.
В недвижимости что-либо не отвечает установленным на настоящее время рыночным стандартам.
Оформляя квартиру в кредит, необходимо быть готовым к дополнительным текущим расходам.
В зависимости от того, насколько сложно исправить это несоответствие, выделяют устранимый и неустранимый функциональный износ.
Стоимость жилья уменьшается в зависимости от внешних факторов. К таким факторам относится изменение законодательных и финансовых условий, а также ситуации на рынке недвижимости.
Существуют следующие методы оценки ипотечного жилья.
Метод заключается в сравнении цены данного имущества с ценой аналогичного, по мнению покупателя, объекта. Оценивается рынок недвижимости за последние несколько месяцев.
«Тариф по комплексному ипотечному страхованию зависит от видов страхования, указанных в договоре, возраста и состояния здоровья заемщика, а также от характеристик объекта недвижимости, приобретаемого в кредит. При покупке квартиры на первичном рынке возможно дополнительное требование банка – заключение договора страхования финансовых рисков участника долевого строительства. По этому договору страховой случай наступает в результате невозвращения страхователю внесенных им денежных средств (например, по причине признания судом должника банкротом) (из беседы с Валентином Смышляевым, директором петербургского филиала Первой страховой компании).
При методе сравнения продаж используется следующая информация:
? цена на аналогичную недвижимость, при этом учитываются цены, предлагаемые покупателями, и цены, запрашиваемые продавцами;
? изучение рынка недвижимости (учитываются цена, район, состояние квартиры и т. д.);
? сведения о недавних продажах аналогичных объектов (данные риелторских фирм, архив эксперта-оценщика, данные нотариальных контор, публикации в СМИ).
Полученные данные систематизируются и впоследствии используются для выбора определенного объекта продажи.
Этот метод заключается в определении суммы, которая складывается из стоимости участка земли (как свободного) и стоимости нового строительства (или ликвидации различных дефектов).
На основе этого метода стоимость приобретаемой недвижимости складывается из затрат на приобретение и благоустройство участка земли и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости.
Этот метод при оценке недвижимости является на сегодняшний день основным и используется намного чаще остальных.
Этот метод заключается в определении стоимости жилья исходя из величины будущих доходов ее владельца, то есть учет будущих денежных средств, которые дает собственность в счет стоимости на данный момент.
В основе этого метода лежит как бы ожидание будущей прибыли, которую может получить человек во время владения недвижимостью, а также после ее продажи. Стоимость складывается из арендной платы от сдачи недвижимости и дохода от продажи квартиры.
Наиболее часто возникающие проблемы
Приняв решение купить квартиру в кредит, человек впоследствии может столкнуться с некоторыми проблемами.
Довольно часто случается, что человек со временем начинает понимать, что рекламируемые ставки совершенно не соответствуют реальным.
Не обдумав как следует свое решение взять ипотечный кредит, человек рискует в скором времени не только разориться, но и остаться в долгах.
Практически все банки указывают в своих буклетах только часть процентов, которые заемщик должен будет выплатить.
Рекламируемые 10% годовых с учетом всех выплат порой превращаются в реальные 15–20%. Особое внимание стоит обратить на различные дополнения к основным пунктам договора. Например, при значительной «белой» заработной плате, подтвержденной справкой 2-НДФЛ, заемщику нужно будет выплачивать 12% годовых, а при точно такой же, но без справки – все 15%.