При реализации данной схемы, стороны заключают агентский договор и дополнительное соглашение к договору аренды, котором необходимо предусмотреть увеличение размера арендной платы, а также условие об обязанности арендатора внести арендную плату авансом за определенный период времени. Сумма аванса определяется в зависимости от размера будущих расходов по улучшению и от вознаграждения агента.

На основании агентского договора арендатор будет заключать договоры с поставщиками и подрядными организациями, а также иные необходимые сделки, принимать и оплачивать поставленные материалы, выполненные работы, оказанные услуги. Обращаю внимание, что деятельность в области проектирования и строительства зданий и сооружений, за исключением сооружений сезонного или вспомогательного назначения, а также в области инженерных изысканий для такого строительства является лицензируемой (подп. 102 – 103 п. 1 ст. 17 Федерального закона от 8 августа 2001 года №128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». А строительная деятельность включает в себя выполнение функций заказчика-застройщика. Поэтому агент, действующий от своего имени, должен обладать лицензией на выполнение функций заказчика-застройщика. Если такая лицензия отсутствует, то данную функцию вы передаете организации, имеющей лицензию.

Стороны могут составить акт о зачете встречных однородных требований, по которому будут зачтены требования агента к принципалу по возмещению расходов и выплате вознаграждения по агентскому договору и требования арендодателя к арендатору об уплате аванса по арендной плате.

Второй вариант – заключение договора беспроцентного займа.

При этом стороны должны заключить дополнительное соглашение к договору аренды, предусмотрев в нем условие об увеличении размера арендной платы, что позволит переложить расходы на арендатора. Также необходимо подписать договор беспроцентного займа. Сумма займа определяется исходя из размера планируемых расходов на неотделимые улучшения. Кроме того, Минфин России и ФНС России придерживаются мнения, что материальная выгода от экономии на процентах за пользование заемными денежными средствами не является доходом, учитываемым при расчете налога на прибыль (Письмо ФНС России от 13 января 2005 года №02-1-08/5@).

Стороны должны составить акт зачета встречных однородных требований. При этом будут зачтены, с одной стороны, требования арендодателя к арендатору о выплате арендной платы на основании договора аренды и дополнительного соглашения к нему. А с другой стороны – требования заимодавца (арендатора) к заемщику (арендодателю) о возврате займа.

При этом установите в договоре займа срок возврата суммы займа, превышающий четыре года, чтобы одной налоговой проверкой не могли быть охвачены периоды предоставления и погашения займа. Задержите выплату арендной платы, чтобы размер задолженности арендатора по арендной плате был равен размеру предоставленного арендодателю займа. Составьте акт о взаимозачете по истечении четырех лет с момента получения арендодателем суммы займа. Причем акт должен быть датирован более поздним днем, чем дата возврата займа. Составьте двусторонние акты сверки расчетов по арендной плате с такой периодичностью, чтобы не истек срок исковой давности на взыскание неуплаченной арендной платы. Ведь, если составляется акт сверки расчетов, который подписывается должником, срок исковой давности, равный трем годам, прерывается и начинает отсчитываться заново (ст. 203 ГК РФ).

Вариант 2. Стоимость неотделимых улучшений компенсирует арендодатель.

Обычно средства, истраченные арендатором на неотделимые улучшения, должен возместить арендодатель. Для этого, прежде чем что-либо перестраивать в помещении, арендатор должен согласовать с арендодателем все запланированные улучшения. Это требование п. 2 ст. 623 ГК РФ. Согласно данной статьи арендатор может претендовать на возмещение стоимости неотделимых улучшений лишь после того, как закончится аренда. При этом в Гражданском кодексе РФ не уточнено, в какой момент арендодатель получает неотделимые улучшения в собственность: как только они будут произведены или же по окончании договора аренды.

Поэтому целесообразно указать в договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему, что право собственности на улучшения переходит к арендодателю сразу же после того, как он их компенсирует. ГК РФ этого не запрещает. Арендатор должен учесть неотделимые улучшения на счете 01 «Основные средства» и начислять по ним амортизацию, пока право собственности на них не перейдет к арендодателю (п. 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»).

В налоговом же учете компенсированные неотделимые улучшения арендодатель может амортизировать с месяца, следующего за вводом улучшений в эксплуатацию. Однако прежде арендодатель должен выплатить арендатору компенсацию. Пока он этого не сделает, начислять амортизацию по неотделимым улучшениям будет арендатор. Такие правила прописаны в новой редакции п. 2 ст. 259 Налогового кодекса РФ. Значит, если право собственности на улучшения перейдет к арендодателю в момент перечисления компенсации арендатору, то расхождений между бухгалтерским и налоговым учетом не возникнет.

Организации включают в состав расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, затраты по благоустройству прилегающих к объекту основных средств территорий.

В действующем законодательстве понятие «благоустройство территорий» отсутствует. Поэтому, в соответствии с общепринятыми значениями, для использования в бухгалтерском и налоговом учете под расходами на благоустройство следует понимать расходы, направленные на создание удобного, обустроенного с практической и эстетической точек зрения пространства на территории организации. Такие виды расходов непосредственно не относятся к каким-либо производственным зданиям и сооружениями напрямую не связаны с коммерческой деятельностью организации (к примеру, укладка дорожек, посадка деревьев и кустарников, разбивка газонов).

Расходы на благоустройство территории могут быть текущими и капитальными. В соответствии с Планом счетов и Инструкцией по его применению бухгалтерский учет затрат, связанных с объектами благоустройства, осуществляется на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Законченные работы по благоустройству территории, приемка в эксплуатацию которых оформлена в установленном порядке, зачисляются в состав основных средств с отражением на счете 01 «Основные средства».

Амортизация по объектам внешнего благоустройства начисляется в конце отчетного года на забалансовом счете 010 «Износ основных средств».

Текущий учет затрат на благоустройство территории должен вестись по дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы». При этом для целей бухгалтерского учета текущие расходы участвуют в формировании финансового результата.

В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 256 НК РФ объекты внешнего благоустройства не подлежат амортизации. Так как расходы на благоустройство территории не связаны с деятельностью, направленной на получение дохода, то они не учитываются для целей исчисления налога на прибыль.