Проверка подлинности представляемых на регистрацию документов является одним из способов проверки их законности и действительности. В соответствии с п. 2 ст. 18 Закона о регистрации тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокращения, с указанием их местонахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. Согласно п. 3 этой же статьи не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

В случае, если представленные документы имеют вышеуказанные недостатки, регистрирующий орган вправе отказать в государственной регистрации на основании п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, мотивируя отказ несоответствием документов, представленных на регистрацию, по форме и содержанию требованиям действующего законодательства.

Установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав и сделок. С учетом результатов анализа представленных документов государственный регистратор устанавливает наличие или отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости. В том случае, если такие противоречия будут установлены, принимается решение о приостановлении либо отказе в государственной регистрации.

Закон предусматривает перечень оснований, когда может быть приостановлена государственная регистрация прав и сделок (ст. 19 Закона о регистрации), либо в ней может быть отказано (ст. 20 Закона о регистрации). Установленный перечень носит исчерпывающий характер и не подлежит расширительному толкованию.

Для приостановления государственной регистрации законом установлены следующие основания:

1) согласно п. 1 ст. 19 Закона, регистрация приостанавливается регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав и сделок, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений (например, свидетельство о праве на наследство скреплено подписью нотариуса, но печать нотариуса отсутствует). Регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений и в день принятия решения о приостановлении регистрации в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении регистрации и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

Срок приостановления в этом случае не может превышать один месяц. Если причины, которые препятствуют государственной регистрации прав, не будут устранены, регистратор обязан отказать заявителю в регистрации и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов;

2) в соответствии с п. 3 ст. 19 Закона государственная регистрация может быть приостановлена на основании заявления в письменной форме правообладателя, стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления, но не более чем три месяца (например, правообладатель в заявлении указывает, что необходимый для регистрации документ, который не был представлен, в частности, нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки (ст. 35 Семейного кодекса РФ), он может предоставить только через два месяца, в связи с нахождением супруга в командировке).

Закон о регистрации не содержит перечня таких причин. Некоторые авторы высказывают мнения о том, что регистратор может принять решение о приостановлении только при наличии в заявлении уважительных причин, признанных исключительными. Ими проводится аналогия с нормами Гражданского процессуального кодекса и Арбитражного процессуального кодекса, и к таким причинам они относят: смерть гражданина, если спорное правоотношение допускает правопреемство; прекращение существования юридического лица либо его реорганизацию; утрату гражданином дееспособности; нахождение гражданина в длительной служебной командировке и др.

Поскольку ст. 19 Закона о регистрации не установлено, что причины должны быть уважительными, представляется, что произвольно очерченным кругом уважительных причин и из-за отсутствия четких критериев признания причин уважительными могут необоснованно нарушаться права граждан и юридических лиц. Поэтому решение законодателя о предоставлении правообладателю возможности самостоятельно определять причины (уважительные для него) для приостановления регистрации по его собственному письменному заявлению можно назвать обоснованным и справедливым.

Согласно абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав может быть приостановлена регистратором на срок не более чем один месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации, регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации, сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов, и в день принятия решения о приостановлении регистрации в письменной форме уведомить стороны договора о приостановлении регистрации и об основаниях принятия такого решения;

3) в порядке, установленном законодательством, государственная регистрация может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав (п. 4 ст. 19 Закона о регистрации).

Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган по регистрации прав поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.