В тех бизнес-центрах в Петербурге, в которые инвестировал я, за время строительства цена метра росла процентов на пятьдесят, что совсем неплохо. Тут я говорю не про рост рыночных цен, на что я бы не рассчитывал в текущей ситуации, а именно на рост по мере строительства.

Оценить этот параметр несложно. Просто посмотрите, по каким ценам продаются офисы в действующих бизнес-центрах поблизости от интересующей вас новостройки. Аналогичный подход можно использовать и при инвестировании в квартиры в новостройках.

При выборе новостроек есть смысл ориентироваться не на Москву, где цены очень перегреты, а застройщики имеют хорошую финансовую подушку и не склонны давать сильные скидки на начальном этапе строительства. Лучше выбрать Подмосковье, Санкт-Петербург, Нижний Новгород и другие крупные города.

Рынок при этом должен быть достаточно ликвидный. Если это маленький город с одной новостройкой, то, скорее всего, продавать свою квартиру или сдавать коммерческое помещение после постройки дома вы будете очень долго.

Коммерческую недвижимость я выбирал, исходя из большей доходности, по сравнению с жилой недвижимостью. Квартира в Москве может дать, как правило, не более 5 % рентного дохода, офисная или торговая – 10–12 %.

Эти цифры сравнимы с доходностью банковских вкладов в не самых стабильных банках, при этом надежность вложений в недвижимость явно выше. При этом коммерческая недвижимость требует меньше внимания, там не ломаются унитазы и стиральные машины, а жильцы не прожигают кожаные диваны сигаретой.

После получения недвижимости в «бетоне» достаточно сделать недорогой косметический ремонт и выставить его в аренду самостоятельно или через риэлтора. Но важно понимать, что ликвидность коммерческой недвижимости ниже, и в случае необходимости продать ее в короткие сроки вы наверняка потеряете в цене больше, чем при продаже квартиры.

Прелесть недвижимости еще и в том, что, когда вам нужны финансовые ресурсы, вы всегда можете заложить ее по относительно разумным ставкам (по крайней мере, по сравнению с потребительскими кредитами) и получить на развитие существенные суммы без особых объяснений, для чего они вам нужны.

В целом, я бы выделил две основных формы инвестиций в недвижимость: «купил-продал» и «купил и сдаешь». Тут все зависит от того, сколько времени вы готовы уделять инвестициям и какие цели для себя ставите. Вариант «купил-продал» уже похож на новое направление бизнеса, которое требует определенного времени. А с учетом того, что цены на недвижимость сейчас практически не растут, вариант «купил-продал» актуален либо для новостроек с изначально низкой ценой в начале строительства, либо для сложных вариантов, когда из-за стесненных обстоятельств продавца он продает свою недвижимость с дисконтом.

Лично для меня сейчас актуальнее стабильный пассивный доход, так что я больше ориентирован на «купил и сдаешь». Чтобы сдавать недвижимость в аренду легально, не забудьте зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. Всего 6 % с выручки, и вы счастливый обладатель вполне себе белого регулярного дохода.

Если хотите получить больший доход, то можно использовать более креативные стратегии, например, покупка в кредит однокомнатной квартиры с разделением ее на две студии и сдачей в аренду, либо покупка в кредит таунхауса и разделение его на 8 студий, также сдаваемых в аренду. Такие схемы требуют больше усилий, но позволяют получить существенно больший возврат на вложенный капитал, при этом не обязательно требующие больших инвестиций на первом этапе.

Должен признаться, что я несколько раз инвестировал в фондовый рынок, но ни разу ничего хорошего из этого не получалось. Вкладывался я и в ПИФы, и в «народном IPO» банка ВТБ участвовал, и на бирже акциями немного торговал, и в доверительное управление деньги размещал.

Во всех случаях я выходил с рынка с убытками. Мое мнение, что для людей, которые серьезно этим не занимаются, это казино. А в казино системно выигрывает только владелец этого казино.

Конечно, если ты профессионал, то ты вполне можешь ловить сильные движения фондового рынка, как, например, с акциями Сбербанка, которые в феврале 2009 года стоили 15 рублей, а летом 2009 года – уже 90. Знаю людей, которые очень неплохо на этом заработали.

Но для дилетантов очень велик риск промахнуться. Конечно, может быть, мне просто не повезло встретить грамотного специалиста, который умеет реально приумножать деньги на фондовом рынке. Но такие специалисты действительно редки. Немало было экспериментов, когда профессионалов рынка обыгрывала обезьяна, которая просто жала на случайные кнопки.