Но данные пункты скорее иллюзорны, чем реальны. Ведь любой здравомыслящий человек понимает, что ни одна коммерческая организация, и банк в частности, не будут ничего делать бесплатно. Значит, то, что недополучит банк по эскроу-счетам, перекочует в комиссии по кредиту или снижение ставок за замороженные средства, которые будет прокручивать банк, пока идет стройка. Учитывая тенденцию в банковском секторе по отзыву банковских лицензий в отсутствие страхового покрытия эскроу-счетов, данные гарантии становятся совершенно иллюзорными.

Таким образом, ни один из существующих механизмов защиты не является гарантией того, что застройщик не обанкротится, пока возводит ваш дом, что дом будет передан своевременно и надлежащего качества.

Вы можете направить претензию застройщику, если застройщик нарушил сроки передачи вам объекта недвижимости.

Вы можете направить претензию застройщику с требованием устранения недостатков и установления сроков выполнения работы по устранению этих недостатков.

Вы можете направить претензию застройщику с требованием устранения недостатков до момента истечения гарантийного срока на помещение. Напоминаем: по закону о долевом строительстве многоквартирных домов гарантия не может быть меньше 5 лет.

Обращаем внимание: если застройщик направил вам письмо с предложением подписания соглашения о продлении сроков передачи квартиры, вы вправе это соглашение не подписывать. Подписав дополнительное соглашение, вы лишаетесь права на взыскание неустойки с застройщика за нарушение сроков, компенсации убытков и морального вреда. Аналогично при подписании акта приема-передачи: отразите все выявленные недостатки в акте. А по возможности пригласите на приемку строительного эксперта, имеющего квалификационный аттестат, позволяющий выступать судебным экспертом. Несмотря на то что за ряд недостатков вы имеете право спросить с застройщика в течение гарантийного срока, формальный подход к подписанию акта сделает невозможным взыскание по недостаткам, по которым застройщик может доказать, что они возникли в результате ваших действий. Если вы полагаете, что сделать это не так просто, то рекомендуем задуматься: как вы можете доказать, что они возникли до передачи вам квартиры.

Можно осуществить очень много действий, потратить уйму времени и даже выиграть суд, но какой в этом толк, если с вашего застройщика нечего взять, потому что его платежеспособность оставляет желать лучшего.

Безусловно, пока застройщик не признан юридическим банкротом и не исключен из реестра юридических лиц, шанс взыскать деньги сохраняется. Но зачастую он настолько ничтожный и требует такого невероятного количества усилий и судебных разбирательств, что риск потерять больше, чем получить. Более подробно проблема исполнения судебных актов освещена в моей статье «Попробуй, догони. Противостояние должников и кредиторов». Застройщики мало отличаются от обычных должников. Но в приведенной статье рассматривалась ситуация реального взыскания задолженности организации с организации, и взыскателю оказывала поддержку целая группа квалифицированных юристов. Если вы читаете это пособие, значит, вы решили взыскать долг самостоятельно. В том случае, если ваш застройщик платежеспособен, четко следуя описанному в пособии алгоритму и используя предоставленные документы, гарантированно достигнете положительного результата. Да, возможно, профессиональный юрист смог бы добиться меньшего снижения неустойки, чем получится у вас, но это совсем не факт. Вполне очевидно – он придет к тому же результату. К сожалению, суды снижают неустойку и делают это существенно, но об этом мы поговорим более подробно в разделе «Судебное взыскание».

Оценивать застройщика надо не только в тот момент, когда возникло нарушение договора, но и до его заключения, но мы сейчас ведем речь о взыскании. Кроме того, с момента заключения договора положение застройщика могло ухудшиться, а значит, в любом случае придется еще раз критически оценить его платежеспособность.

Давайте вспомним, как большинство неопытных дольщиков оценивает застройщика:

1) название – на слуху, известен, кто-то вроде даже покупал и построил, новый застройщик, первую-то стройку точно сдаст;

2) сайт – большой, солидный, красивый;

3) срок в договоре – вроде совпадает с тем, что в разрешении на строительство;

4) договор – менеджер продаж заверил, что застройщик – дочерняя компания того-то на сайте или на сайте торговый бренд, а в договоре официальное название, или что данная организация является официальным эксклюзивным продавцом застройщика и входит в холдинговую группу компаний.

Так или иначе, но на руках оказывается договор с непонятной организацией, но именно с нее вам придется взыскивать неустойку, предъявлять претензии по качеству и прочее.

Для самостоятельной проверки добросовестности застройщика сделайте следующее:

запросите устав организации, разрешение на строительство ( сравните сроки с теми, что указаны в договоре ДДУ);

проверьте факт регистрации застройщика и данные о лице, имеющем право действовать от имени организации без доверенности, на сайте: https://egrul.nalog.ru/;

ознакомьтесь с решением об избрании гендиректора (проверьте совпадение с данными, указанными в ЕГРЮЛ:;

как правило, договоры ДДУ подписывают сотрудники застройщика по доверенности, проверьте, чтобы она была выдана от имени генерального директора, и проверьте ее действительность http://reestr-dover.ru/;

не стесняйтесь попросить копию 2-й и 3-й страницы паспорта подписанта, чтобы проверить его по списку недействительных российских паспортов на сайте ФМС: http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000;

уточните, на кого и когда зарегистрирован сайт застройщика http://www.cy-pr.com/.

Признаки неблагонадежной компании, которые должны насторожить на стадии заключения договора:

на сайте компании застройщика одно название, а договор предлагают подписать с другой организацией;