Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в МКД на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (п. 3 ст. 48 ЖК РФ). Голос одного собственника не приравнивается к одной квартире. Вес голоса рассчитывается исходя из площади жилого помещения (собственник двухкомнатной квартиры имеет больший вес голоса, чем собственник однокомнатной).

Уведомить всех собственников о собрании необходимо за 10 дней до даты проведения общего собрания (то есть, если собрание проводится 20-го числа месяца, уведомление о нем должно быть реализовано до 9-го числа месяца) (п. 4 ст. 45 ЖК РФ). Довести до собственников информацию о предстоящем собрании – самый трудный вопрос при подготовке общего собрания. Здесь можно выделить два основных (законных) варианта:

1. Общее собрание организуется и проводится собственными силами. Это идеальный и самый быстрый способ. К сожалению, он же является самым затратным и труднореализуемым, поскольку собственник, выступающий инициатором собрания, обязан направить каждому собственнику помещения МКД заказное письмо с сообщением о проведении общего собрания либо вручить такое сообщение каждому собственнику под роспись (приказ Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр, раздел IV, п. 4).

Легко понять, почему этот вариант проведения общего собрания является труднореализуемым. Допустим, что в доме, в котором предстоит создать ТСЖ, 400 квартир. Каждого собственника (а их может быть не 400, а, например, 600 и больше) необходимо уведомить письменно (заказным письмом или под роспись) о проведении общего собрания. При этом для государства не имеет значения, что на общем собрании по факту будет представлен легитимный кворум. Закон требует уведомлять всех.

Допустим, инициаторы создания ТСЖ могут уведомить собственников 200 квартир и вручить им сообщения под роспись. Имена собственников еще 200 квартир инициаторам собрания вообще не известны. А поскольку реестры со сведениями об объектах недвижимого имущества в России, в отличие от западных стран, являются закрытыми, для того, чтобы получить сведения о собственниках, необходимо сделать запрос в Росреестр, где одна выписка стоит 200 руб. с физических лиц и 600 руб. с юридических. Таким образом, только получение сведений по 200 квартирам из 400 еще до создания ТСЖ обойдется в 40 000 руб. После того как эти выписки будут получены, необходимо разослать заказные письма с уведомлением о вручении. При условной цене одного письма 100 руб. это добавит к затратам еще 20 000 руб.

Таким образом, чтобы уведомить законным способом половину собственников МКД, насчитывающего 400 квартир, потребуется минимум 60 000 руб. И это до создания ТСЖ, регистрационных мероприятий и т. д.

Как видим, государство изначально задает высокую планку и создает организационные сложности. Я считаю, что необходимости в уведомлении 100 % собственников помещений МКД нет, поскольку по большей части вопросов повестки собрание легитимно при 50 % голосов.

В соответствии с п. 4 ст. 45 ЖК РФ собственники помещений МКД на общем собрании вправе определить на будущее особый порядок уведомления о проведении общих собраний и порядок информирования о результатах голосования и обнародовании решений собраний. Это делается для того, чтобы минимизировать издержки, связанные с необходимостью заказа выписок из ЕГРП (Росреестра) и рассылки заказных писем. Обычно в качестве места уведомления о проведении общих собраний выбирается информационный стенд внутри подъездов МКД либо доска объявлений при входе в подъезд. Этот перечень можно дополнить сайтом будущего ТСЖ или его сообщества «ВКонтакте». Все эти способы уведомления сокращают информационные расходы ТСЖ.

2. Общее собрание организуется и проводится силами и средствами управляющей организации – способ мучительный, длительный, но зато дешевый.

В соответствии с п. 6 ст. 45 ЖК РФ для проведения общего собрания силами управляющей организации (от которой ТСЖ в дальнейшем предстоит избавиться) необходимо создать инициативную группу собственников не менее чем 10 % квартир (если в МКД 400 квартир, инициативная группа должна состоять минимум из 40 человек). После того как инициативная группа будет создана, у нее есть право обратиться в письменной форме в УК для организации проведения общего собрания собственников помещений в МКД. В обращении должна быть сформулирована повестка предстоящего общего собрания.

В течение 45 дней с момента поступления обращения (но не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания) управляющая организация обязана своими силами и за свой счет провести все мероприятия, связанные с уведомлением собственников, обеспечить проведение общего собрания и довести его результаты до сведения собственников, разместив соответствующее сообщение в помещении данного дома не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

Следует учесть, что описанный выше порядок является относительно новым (введен с 29.06.2015 г.), а управляющие организации идут на эти действия крайне неохотно, ведь фактически они за свой счет организуют общее собрание, которое будет их «свергать». Поэтому членам инициативной группы нужно быть готовым к длительному затягиванию вопроса, а все обращения, подаваемые в управляющую организацию, должны иметь дубликат, заверенный подписью руководителя и печатью УК. Если управляющая организация уклоняется от проведения общего собрания в установленные сроки (45 дней), немедленно подавайте жалобу в жилищную инспекцию (приложив подтверждающие документы) и в прокуратуру. Также можно обратиться на телевидение, обычно скандал и шумиха действуют на управляющие компании отрезвляюще.

У значительной части собственников могут быть заключены договоры управления многоквартирным домом с управляющей организацией. Такие договоры являются срочными и могут заключаться на срок от нескольких месяцев до 5 лет – в зависимости от случаев, определенных в п. 5 ст. 162 ЖК РФ. При этом односторонний порядок отказа от исполнения таких договоров обычно не предусматривается и потому может оказаться очень непросто отказаться от исполнения договоров управления МКД управляющей организацией на этапе создания ТСЖ.