Между тем представляется, что деление отдельных видов договорных обязательств на основные и дополнительные также возможно на основании целей, которые преследуются участниками гражданского оборота. В данной связи в рамках настоящей работы родовым признаком исследуемых видов обязательств является цель – направленность на удовлетворении потребности в жилье, т. е. безопасное, комфортное и защищенное проживании на территории государства. Поэтому полагаем, что цель по удовлетворению потребности в жилье в первую очередь достигается посредством вступления в обязательственные отношения, предметом которых является совершение юридических и фактических действий по передаче одним лицом жилого помещения другой стороне обязательства. При этом договор страхования или договор об ипотеке, предметом которых является обеспечение иных интересов (снижение рисков утраты имущества или рисков кредитора) являются дополнительными (акцессорными) по отношению к родовому делению всех видов обязательственных отношений, направленных на удовлетворение потребностей в жилье.

Продолжая общую характеристику договорных обязательств, направленных на удовлетворение потребностей в жилье, необходимо сказать несколько слов относительно общей характеристики прав и обязанностей субъектов таких договорных отношений. Все права и обязанности субъектов обязательственных отношений можно разделить на следующие виды:

• Императивные права и обязанности;

• Диспозитивные права и обязанности.

Под императивными правами и обязанностями субъектов обязательственных отношений следует понимать такие права и обязанности, предусмотренные и вмененные законом одной из сторон обязательства, которые не могут быть возложены на другого контрагента по сделке несмотря на достижение соответствующего соглашения.

Под диспозитивными правами и обязанностями субъектов обязательственных отношений следует понимать такие права и обязанности, предусмотренные и вмененные одной из сторон обязательства, которые могут быть возложены на другого контрагента по сделке при достижении соответствующего соглашения между ее участниками.

Правоприменительное толкование императивных и диспозитивных прав и обязанностей субъектов договорных отношений нашло свое отражение в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах» [69] . Согласно указанному документу даны следующие разъяснения об императивности и диспозитивности правовых норм:

«….условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст.422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой…

…Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы)…..При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности. Например, п. 2 ст.610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, т. к. в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер. П.1 ст.463 ГК РФ, в соответствии с которым покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, не содержит явно выраженного запрета предусмотреть договором иное, например, судебный порядок расторжения договора по названному основанию вместо права на односторонний отказ от его исполнения. Однако договором не может быть полностью устранена возможность его прекращения по инициативе покупателя в ситуации, когда продавец отказывается передать ему проданный товар, поскольку это грубо нарушило бы баланс интересов сторон. [70] …».

Таким образом, необходимо отметить, что закрепленная законодателем дифференциация правовых норм на императивные и диспозитивные преследует реализацию на практике основополагающего принципа гражданского законодательства – равенства участников и соблюдения баланса интересов сторон, участвующих в обязательственных правоотношениях.

Другим важным моментом, на который необходимо обратить внимание, давая общую характеристику прав и обязанностей субъектов обязательственных отношений, является то, что права одной стороны, как правило, корреспондируется с обязанностями другой стороны, т. е. носят коррелирующий характер, например обязанность покупателя оплатить товар, корреспондируется с правом продавца требовать оплаты передаваемого им имущества; обязанность по передаче имущества в собственность плательщику ренты – с правом получателя ренты требовать сумму денежных средств в счет оплаты ренты и т. д. При этом, как правило, императивная обязанность одной стороны корреспондируется императивному праву другого участника обязательства, например, императивная обязанность покупателя по оплате полученного от продавца товара корреспондируется императивному праву продавца в возможности выдвижения требования к покупателю об оплате. Полагаем, что иной подход к описанной конструкции изменит сущность возникших обязательственных отношений: если представить, что обязанность покупателя оплачивать товар, полученный по договору купли-продажи, является диспозитивной то, в случае, если стороны упразднят такую обязанность, представляется, что перед нами будет уже договор дарения, а не договор купли-продажи, который предполагает наличие встречного эквивалентного имущественного предоставления.

В связи с изложенным следует сделать вывод, что содержание обязательственных отношений раскрывается в правах и обязанностях его субъектов, которые могут предусматриваться как императивными, так и диспозитивными нормами гражданского права. Далее по тексту настоящего пособия будут рассмотрены основные права и обязанности субъектов отдельных обязательственных правоотношений, направленных на удовлетворение потребностей в жилье.

Возникновение, изменение и прекращение взаимных прав и обязанностей у субъектов договорных обязательственных правоотношений обусловлено заключением, изменением и расторжением соответствующего договора, в связи с чем в рамках настоящего параграфа мы постараемся дать общую характеристику указанным процессам с точки зрения договорного права. Между тем нельзя не отметить справедливое высказывание В.А. Хохлова: «….К сожалению, в законе отсутствует норма (нормы), которая бы устанавливала соотношение категорий «прекращение обязательства» и «прекращение договора». Однако следует учитывать, что само по себе прекращение обязательства обычно не влечет прекращения договора, а наступление даты прекращения договора как таковое не означает, что более не будет обязательств, подчиняющихся условиям данного соглашения (здесь не лишне вспомнить, что договор, строго говоря, – это «программа будущих совместных действий»). Правда, в судебной практике имеются решения, в которых признается, что прекращение основного правоотношения (часто оно может оказаться и единственным в данном договоре) дает основания полагать, что прекратил действие и договор в целом. Таким случаем, в частности, следует признать прекращение обязательства по уплате суммы, взятой в кредит, т. к. помимо этого обязательства кредитный договор обычно не порождает иных правоотношений…» [71] .