Шрифт:
Советское государство характеризовалось отказом от рыночной экономики, что не могло не оказать соответствующего влияния на право. В первую очередь необходимо отметить качественное изменение гражданского права и законодательства. Советское законодательство отказалось от деления вещей на движимые и недвижимые, так как единственным собственником земельных участков было государство [166] . Тем самым земельные участки, строения и прочее имущество, ранее относившееся к недвижимости, утратили свой специфический правовой режим. Следствием упомянутого действия стал отказ от принципа «superficies solo cedit» [167] , так как его существо заключается в установлении юридической связи между объектами, одним из которых в обязательном порядке является недвижимость.
166
Новицкая Т. Е. Указ. соч. – С. 123.
167
Гуцу К. Г. История формирования норм о самовольном строительстве в свете внесения изменений в Гражданский кодекс РФ // Закон. 2012. № 8. – С. 139–146.
Отдельно стоит отметить, что монополия права собственности на земельные участки в лице государства послужила основанием для развития системы землепользования на основании иных правовых титулов [168] . По общему правилу обладание земельными участками несобственником было предметом правового регулирования публичного законодательства. За отдельными исключениями правовой статус пользователя, правовой режим земельных участков и строений, порядок предоставления права определялись административным законодательством. В современной литературе закрепилось мнение о господстве, исключительной роли публичного законодательства [169] и особой роли органов государственной власти [170] при регулировании отношений по поводу использования земельных участков в период советского права. В частности, Д. Ю. Туманов утверждает, что «советское государство являлось периодом забвения для права частной собственности в целом и создания системы распределения ценностей на основании командно-административных методов» [171] .
168
Придвижкин СВ. Государственное управление недвижимостью в советский период: От военного коммунизма – к началу перестройки // Чиновник. 2006. № 1 (41). – С. 24–31.
169
Бессонова В. В. Правовой режим земельных участков: разграничение предметов регулирования земельного и гражданского законодательств // Государственная власть и местное самоуправление. 2012. № 8. – С. 26–35; Земельное право России: Учебное пособие / под ред. Л. Б. Шейниной. М.: ЭКСМО, 2007. – С. 351; Аксененок ГА. Земельные правоотношения в СССР. М., 1958. – С. 137; Краснов Н. И. Общая теория советского земельного права. М.: Наука, 1983. – С. 346.
170
Придвижкин СВ. Указ. соч.
171
Туманов Д. Ю. Право частной собственности в отечественном гражданском праве: история и современность // Гражданское право. 2013. № 5. – С. 8–10.
Ограниченные вещные права, существовавшие в советский период, имели скорее публично-правовую природу [172] . Отсутствие принципа «superficius solo cedit» не мешало государству приобретать право собственности на все строения, так как частные лица не могли приобретать право собственности на вновь возведенные строения. Тем самым единственным обладателем права собственности на земельные участки и все возведенные строения являлось государство.
В доктрине права отмечается, что вещное право застройки земельного участка являлось единственным способом возведения строений частными лицами [173] . Однако более детальный анализ позволяет утверждать, что упомянутое право не имело ничего общего с общеизвестным частным суперфициарным правом. Застройщик приобретал непосредственное господство над земельным участком, однако строение, возведенное им, признавалось собственностью государства [174] . Реальное положение суперфициария, лишенного правомочия распоряжаться строением, позволяет утверждать, что он приобретал не право собственности на строение, а только право срочного пользования [175] .
172
Емелькина И. А. Указ. соч.
173
Гойхбарг А. Г. Указ. соч. – С. 102.; Емелькина И. А. Указ. соч.
174
Придвижкин СВ. Указ. соч.; Свистунова М. В. Право застройки и сфера его применения // Актуальные проблемы российского права. 2013. № 11. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс»; Мелихова А. В. Право застройки в советском гражданском праве // История государства и права. 2013. № 18. – С. 56–58; Гойхбарг А. Г. Указ. соч. – С. 102; Канторович Я. А. Право застройки: текст и коммент. к ст. 71-84 Гражданского кодекса. М., 1924. – С. 3; Венедиктов В. А. Государственная социалистическая собственность. М.-Л., 1948. [Электронный ресурс]. URL:(дата обращения 27.05.2014).
175
Субстрат собственности заключается в полномочиях по распоряжению вещью, тем самым представляется необходимым определить объем полномочий застройщика по распоряжению строением. Как отмечалось в законе и юридической литературе, застройщик мог отчуждать строение, передавать по наследству и обременять правом залога. Однако необходимо отметить, что из перечисленных действий только право передачи по наследству осуществлялось застройщиком самостоятельно. Иные формы отчуждения или передачи строения в залог допускались только с согласия органа государственной власти (Комхоза), при этом орган имел полномочия по контролю за расходованием полученных денежных средств. Сам факт влияния воли третьего лица на возможность совершения действий по отчуждению имущества указывает на ограниченный характер полномочий по распоряжению правом на строение, что идет вразрез с истинным представлением о праве собственности. При пользовании строением застройщик был наделен целым рядом обязанностей, не присущих праву собственности и идущих вразрез с его существом, к ним относятся: запрет свободного изменения характера возводимого строения или его размера, обязанность поддерживать строение в исправном и надлежащем состоянии, обязанность восстановить строение в его прежнем виде в случае гибели, и самое главное – застройщик не имел права разрушить строение. Перечисленные ограничения прав застройщика по отчуждению или уничтожению строения не позволяют отнести его право на возведенное строение к праву собственности, ибо оно содержит ограничения, не соответствующие основной задаче права собственности – наделению его обладателя реальным юридическим господством над вещью. Следовательно, стоит охарактеризовать право застройщика по действующему в тот период законодательству на строение как право, содержащее в себе полномочия по владению, пользованию и частичному распоряжению в пределах срока действия права застройки, однако настоящее право не может быть признано правом собственности.
Исследование истории формирования законодательного регулирования отношений по застройке земельных участков в отечественном правопорядке позволяет сделать следующие выводы:
1. В Российской империи только в начале XX века начала формироваться непротиворечивая и последовательная система регулирования отношений по застройке земельных участков. Особое внимание стоит уделить закону Российской империи «О праве застройки» и проекту Гражданского уложения Российской империи. Настоящие акты принимали под влиянием германского опыта правового регулирования отношений по застройке. Более того, к моменту принятия последних в юридической доктрине господствовали представления о недвижимости и способах регулирования отношений по ее использованию, основанные на пандектном праве. Тем самым германская модель регулирования отношений по застройке земельных участков была поддержана как законодателем, так и юридическим сообществом.
2. Опыт правового регулирования отношений застройки в советском периоде неприменим в современных реалиях, так как в его основе лежит изъятие земельных участков и строений из свободного гражданского оборота, невозможность установления на них права собственности частными лицами и господство публично-правовых способов регулирования отношений землепользования, что не отвечает современным социально-экономическим условиям.
Таким образом, исходя из анализа иностранного опыта и опыта истории отечественного законодательства в области правового регулирования отношений по застройке, представляется допустимым воспользоваться германской моделью правового регулирования отношений по застройке при реформировании отечественного гражданского законодательства.
Глава 2. Застройка земельного участка собственником
При проведении настоящего исследования используется подход, позволяющий рассматривать право застройки в объективном и субъективном смыслах. Исследования возможностей собственника по застройке земельного участка предвосхищают изучение объективного права застройки и права собственности на земельный участок. Необходимость исследования объективного права застройки и права собственности на земельный участок обусловлена тем обстоятельством, что упомянутые явления взаимосвязаны и соотносятся как часть и целое.
Право застройки в объективном смысле представляет собой производное, зависимое юридическое явление, возникновение и существование которого невозможно в отрыве от права собственности на земельный участок. Без права собственности существование объективного и основанного на нем субъективного права застройки (будь то правомочие застройки собственника земельного участка или субъективное право застройки несобственника) невозможно в принципе, так как первоначальными, наиболее свободными и неограниченными возможностями по застройке обладает исключительно собственник земельного участка (п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации) [176] .
176
Гражданский кодекс Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
Существо и правовая природа права застройки, в отличие от его юридического содержания, оснований возникновения или прекращения, являются тождественными вне зависимости от юридического основания застройки земельного участка (права собственности или иного производного от него права). Хотя власть застройщика несобственника земельного участка всегда меньше по сравнению с властью собственника, это не изменяет общность юридической природы упомянутых прав.
§ 2.1. Содержание права (правомочия) застройки земельного участка собственником