Правомочие пользования земельным участком дает собственнику возможность осуществлять эксплуатацию участка (путем выращивания на нем растениеводческой продукции, возведения различных построек и т. п.), извлекать из него для удовлетворения своих потребностей полезные свойства и качества (в том числе получение благодаря земле дохода).

Правомочие распоряжения земельным участком позволяет собственнику определять дальнейшую юридическую судьбу этого участка. Способами такого распоряжения являются:

отчуждение участка иным лицам (путем его продажи, дарения, мены и т. п.);

передача иному лицу права пользования участком (оставаясь при этом его собственником);

отказ от права собственности (такой отказ допускается только для частных лиц);

передача участка по наследству, в залог, в доверительное управление;

необратимое изменение фактического состояния земельного участка (например, его застройка или перепланировка ландшафта).

В правоотношениях собственности выделяют внутреннюю и внешнюю стороны: первая выражается в том, что носитель данного права относится к вещи (к земельному участку) как к своей, а вторая – в устранении притязаний третьих лиц на чужую для них вещь. Право собственности наделяет его носителя максимальным объемом возможностей в сравнении с иными земельными правами. Причем право собственности на земельный участок распространяется также на находящиеся в его границах поверхностный (почвенный) слой, водные объекты и растения. Также собственник вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью земельного участка (если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц).

Вместе с тем реализация права собственности на землю имеет ряд ограничений. В частности, любой собственник обязан соблюдать установленные для земельного участка целевое назначение, ограничения в обороте и т. д. А в определенных законом случаях частный собственник обязан осуществить отчуждение земельного участка или его части.

В государственной собственности находятся все земли, не принадлежащие на праве собственности гражданам, юридическим лицам либо муниципальным образованиям. Эта собственность имеет два уровня: федеральный и региональный. Общая совместная государственная земельная собственность (федеральная и региональная) не предусмотрена законодательством.

Возникает право государственной собственности на землю в следующих случаях: 1) по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (например, субъект РФ может купить земельный участок у частного лица); 2) при разграничении государственной собственности на землю на федеральную, региональную и муниципальную земельную собственность (такое разграничение началось в 2001 г., после принятия соответствующего федерального закона [10] ; ему подлежат все неприватизированные земли); 3) в случае признания земель или земельных участков федеральной или региональной собственностью в силу федеральных законов (так все лесные участки в составе лесного фонда являются федеральной собственностью); 4) при безвозмездной передаче земельных участков из федеральной собственности в собственность субъекта РФ.

Имущественные права и обязанности в отношении земель, находящихся в государственной собственности, приобретают и осуществляют соответствующие органы государственной власти в рамках их компетенции. Как правило, использование находящихся в государственной собственности земель осуществляется путем их предоставления в пользование государственным унитарным предприятиям либо в аренду частным лицам. Также указанные земли могут предоставляться в собственность граждан и юридических лиц или передаваться в муниципальную собственность (право государственной собственности на землю при этом прекращается).

В муниципальной собственности находятся следующие земли и земельные участки: 1) признанные таковыми федеральными законами, а также принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ; 2) право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; 3) приобретенные по основаниям, установленным гражданским законодательством; 4) от права собственности на которые отказались их собственники – частные лица; 5) безвозмездно переданные из государственной собственности (в том числе расположенные вне границ соответствующих муниципальных образований).

Права и обязанности в отношении земель, находящихся в муниципальной собственности, осуществляют органы местного самоуправления, которые могут предоставлять земельные участки гражданам и юридическим лицам, а также совершать с ними иные сделки.

Что касается частной земельной собственности, то ее объектом может быть только индивидуально-определенный земельный участок. Частные лица свободно осуществляют владение, пользование и распоряжение им, но это не должно наносить ущерба окружающей среде или нарушать прав и законных интересов других лиц. Законодательно установлены ряд ограничений для иностранных граждан и юридических лиц – они не могут обладать на праве собственности земельными участками, расположенными на приграничных территориях, из земель сельскохозяйственного назначения, а также находящимися в морских портах.

Основания и порядок приобретения права собственности на земельные участки частными лицами регулируются гражданским законодательством (в частности, глава 14 ГК РФ). Так, земельный участок может быть приобретен в частную собственность: 1) на основании договора; 2) при предоставлении из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; 3) при наследовании или правопреемстве по отношению к реорганизованному юридическому лицу (прежнему собственнику этого участка); 4) в силу приобретательной давности при условии добросовестного владения в течение 15-летнего срока ранее приватизированным бесхозяйным земельным участком (если же участок не приватизирован, то он не может быть бесхозяйным – это государственная земельная собственность); 5) при внесении в качестве вклада в уставный капитал юридического лица его учредителем; 6) на основании вступившего в законную силу судебного решения.