Выигрываем споры с застройщиком! Советы адвоката и образцы документов
Эта работа представляет собой подробную консультацию адвоката о том, как максимально обезопасить себя при заключении договора участия в долевом строительстве и как выиграть судебный спор с застройщиком. В конце книги приведены составленные автором образцы процессуальных документов применительно к рассмотренным вопросам.
Об авторе:
Андреева Ольга Борисовна – адвокат с высокой квалификацией и большим опытом работы в сфере гражданского, жилищного, семейного и иных отраслей права, а также административного и уголовного права.
В 1993 году окончила дневное отделение юридического факультета Томского государственного университета по специальности правоведение.
Имеет большой практический опыт работы в правоохранительных органах города Новосибирска:
8 лет в качестве судьи, в том числе в качестве федерального судьи по гражданским и административным делам;
14 лет в качестве адвоката (с декабря 2008 года по настоящее время как адвокат специализируется только на гражданских и административных делах различных категорий, работе с гражданами и юридическими лицами).
Адвокат Ольга Андреева о своей работе:
«Я люблю свою работу и для меня адвокатская практика – это любимое дело, а не исполнение набора обязанностей.
Есть только две профессии, которые позволяют юристу работать совершенно автономно, без вертикального подчинения, самостоятельно определяя направления и объем работы, и одна из них – профессия адвоката.
Для меня это лучшая профессия, поскольку именно в этом качестве мне уже удалось реально помочь сотням людей. Слова благодарности, которые я слышу от своих клиентов почти ежедневно, обращения людей ко мне за помощью по рекомендациям от моих клиентов – самая значительная профессиональная награда.
Мне дорог каждый мой клиент и каждый из них вправе рассчитывать на полную самоотдачу с моей стороны, на максимум моих профессиональных возможностей, когда речь идет о защите их интересов!»
Вопросы и ответы
1. Заключение договора участия в долевом строительстве
Совершенно очевидно, что перед заключением договора участия в долевом строительстве необходимо убедиться:
a) в надежности застройщика
Было бы странно «связаться» с застройщиком, который уже на момент заключения договора имеет скверную репутацию на строительном рынке: объекты сдает с существенной просрочкой, качество квартир и нежилых помещений такое, что по получении объекта приходится переделывать работы по стяжке пола, штукатурке стен, потолков, производить замену всего, что по договору застройщик обязан установить в рамках договора и делать многое другое, чтобы объект стал пригоден для дальнейшего ремонта и его использования по назначению.
b)
в адекватности
предлагаемого к подписанию
текста договора
участия в долевом строительстве
Законодательно утвержденной формы договора участия в долевом строительстве не существует, есть только определенные требования к данному договору, которые установлены в Законе № 214-ФЗ. В этой связи договоры разрабатываются сами застройщиками и перед подписанием договора нужно внимательно знакомиться с его содержанием.
1.1. Как проверить застройщика?
Начнем с ответа на вопрос о том, каким образом необходимо проверить застройщика, прежде чем заключить с ним договор участия в долевом строительстве и внести немалые деньги во исполнение этого договора.
1. Следует знать, что право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома или иных объектов недвижимости возникает только у застройщика, который:
в установленном порядке получил разрешение на строительство опубликовал проектную декларацию объекта, планируемого к строительству с привлечением таких средств зарегистрировал свои права на земельный участок (это может быть право собственности, аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования)
Такие требования установлены ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (далее по тексту: Закон № 214-ФЗ).
Зачем это знать?
Ну, во-первых, без соблюдения этих условий договор участия в долевом строительстве просто не пройдет госрегистрацию, а значит, исходя из положений п. 3 ст. 433 и п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ, он будет считаться незаключенным и не порождающим правовых последствий (применительно к его содержанию). Единственное правовое последствие, которое может породить незарегистрированный договор участия в долевом строительстве – это обязанность застройщика вернуть участнику долевого строительства внесенные последним деньги в счет исполнения данного договора по основанию ст. 1102 Гражданского кодекса РФ, как неосновательное обогащение.