С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

В Постановлении весьма обстоятельно рассматриваются вопросы самовольного строительства. Отчасти это объясняется недостаточно детальным законодательным регулированием, несмотря на то, что в ст. 222 ГК уже вносились изменения.

Нужно также учесть, что по существу нормой ст. 222 ГК регулируются три различных комплекса отношений: во-первых, это административные отношения, связанные с совершением публичного деликта – строительства с нарушением градостроительных и иных норм публичного права; во-вторых, это отношения, связанные с совершением частного деликта – занятием чужого земельного участка; в-третьих, это отношения, ведущие, с одной стороны, к возникновению права собственности на объект строительства, а с другой – к компенсациям и возмещениям. Эта сложность нормы влечет различные практические сложности. Постановление предлагает ряд путей для разрешения трудных вопросов.

В п. 22 Постановления очерчивается круг лиц, имеющих право на иск о сносе самовольной постройки. Выделяется, во-первых, иск, основанный на нарушении частного права, – это иск собственника, обладателя иного права на земельный участок, в том числе и не вещного права (речь идет прежде всего об арендаторе). Можно предположить и нарушение права, не связанного с владением. Скажем, залогодержатель земельного участка вправе, как представляется, требовать сноса самовольного строения, появившегося на участке, поскольку оно само по себе затрудняет или даже препятствует продаже участка в порядке реализации залога. Не исключен и публичный интерес, например в случае, если самовольная постройка мешает проведению коммуникаций.

Во-вторых, это иск в защиту публичного интереса. Такой иск могут предъявлять прокурор и органы, имеющие компетенцию в сфере градостроительства. Например, право на предъявление иска в порядке ст. 222 ГК признано за администрацией как органом, выдающим разрешения на строительство [21] .

В п. 22 Постановления затронут важнейший вопрос о применимости исковой давности к требованиям о сносе.

Вообще говоря, публичный деликт предполагает достаточно оперативную реакцию на нарушение. Скажем, самовольная порубка леса или разрушение дамбы никак не предполагают вечного срока для пресечения нарушений. Основания бессрочной возможности применения такой меры, как снос самовольной постройки в публичном интересе, не вполне очевидны. Известн ые конфликты, имевшие большой общественный резонанс, подтверждают, что трудно согласиться с таким положением, когда публичные органы спустя десятилетия после нарушения предъявляют требования о сносе самовольных построек.

В п. 22 говорится, что требования о сносе постройки, угрожающей жизни и здоровью граждан, не ограничены сроком исковой давности.

Стало быть, если требование о сносе самовольной постройки не может быть обосновано угрозой жизни и здоровью граждан, оно должно подчиняться общим правилам исчисления сроков исковой давности (ст. 196, 208 ГК). Сюда относятся и иски в защиту частных прав. Не исключено, впрочем, что одним из оснований такого иска может быть угроза жизни и здоровью людей, исходящая от самовольного строения. Но едва ли такая угроза может быть единственным основанием иска – ведь тогда речь должна идти не о защите частного права, а об иске в публичном интересе.

23. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются.

При этом лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права.

Понятно, что не всякое строение, не имеющее собственника, является самовольной постройкой. Но верно и обратное утверждение – не всякое строение, зарегистрированное за кем-либо на праве собственности, не является самовольно выстроенным.

После регистрации права собственности может обнаружиться, что при строительстве были настолько существенно нарушены градостроительные правила, что строение следует признать самовольно выстроенным. Может также обнаружиться, что участок, на котором находится строение, был захвачен или иным образом самовольно занят.

В то же время едва ли можно говорить о самовольной постройке тогда, когда первоначально изданный в установленном порядке акт о выделении земельного участка или о разрешении строительства впоследствии отменяется [22] .