Положения ст. 782 ГК РФ, дающие каждой из сторон договора возмездного оказания услуг право на немотивированный односторонний отказ от исполнения договора и предусматривающие неравное распределение между сторонами неблагоприятных последствий прекращения договора, не исключают возможность согласования сторонами договора иного режима определения последствий отказа от договора (например, полное возмещение убытков при отказе от договора как со стороны исполнителя, так и со стороны заказчика) либо установления соглашением сторон порядка осуществления права на отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг (в частности, односторонний отказ стороны от договора, исполнение которого связано с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлен необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне). Это определено в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах».

Таким образом, в договоре управления может быть предусмотрено предварительное уведомление о расторжении договора, а также санкции в случае досрочного расторжения договора. Крайне важно утвердить порядок расторжения и штрафные санкции (например, 2 месяца оплаты).

5. В числе нововведений в договорах управления многоквартирным домом стоит отметить необходимость экономически обосновывать собственникам тариф. С 11.04.2018 года управляющая организация обязана представить собственникам помещений предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений в этом доме (п. 31 Правил от 13.08.2006 № 491).

Как показывает практика, проблем с таким обоснованием не возникает, хотя соблюсти эту процедуру важно, чтобы не возникла возможность оспорить тариф договора.

Управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. А также размещает указанный отчет в ГИС ЖКХ (п. 11 ст. 162 ЖК РФ). В договоре управления может быть прописано отсутствие обязанности предоставления такого отчета, а в законе нет ответственности за непредоставление такого.

6. Любые иные условия, которые необходимы для управления многоквартирным домом.

Например, важными являются вопросы:

– допуска к общему имуществу внутри жилых помещений. Данная процедура регламентирована специальными нормами (пп. «б» п. 32 Правил от 06.05.2011 № 354), однако для сведения собственника стоит еще раз ее прописать;

– доступа к местам общего пользования и ответственности за отказ. В случае возникновения залива в кладовой за лифтом, расположенной в лестничном холле и захваченной собственником, лицом, ответственным за возмещение вреда, в силу п. 1 ст. 161 ЖК РФ и п. 1 ст. 1064 ГК РФ все равно будет управляющая организация.

Право требовать допуска в занимаемое потребителем помещение у представителей исполнителя имеется в силу прямого указания в законе и не зависит от конкретных обстоятельств. Оно установлено, в том числе для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем (Определение Верховного Суда РФ от 07.05.2019 № 4-КГ19–6). Таким образом, лучше сразу урегулировать эти вопросы в договоре управления многоквартирным домом, чтобы у жителей не возникало лишних вопросов в дальнейшем.

В построении конструкции договора мы исходим из положений ст. 422 ГК РФ, которая говорит, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения. Поэтому теоретически можно прописать ответственность собственника за вред, причиненный вследствие самозахвата мест общего пользования для личных нужд. Однако фактически выдел в натуру общего имущества запрещен законом (ст. 37 ЖК РФ), и отвечать за вред все равно будете вы в силу п. 1 ст. 161 ЖК РФ.

Вне зависимости от того, каким вы приняли объект, отвечать за его состояние предстоит вам. И судам, и надзорным органам будет безразлично, была ли построена пожарная сигнализация на объекте изначально. Если закон говорит, что пожарная сигнализация обязательна в многоквартирном доме при высоте более 28 м, и вы получите предписание на ее установку, то шансов отменить его немного.

Еще один вопрос, который часто задают: обязательно ли заключать договор с нечленами ТСЖ?

В соответствии с п. 1 жилищные права и обязанности возникают как из договоров, так из оснований, предусмотренных ЖК РФ и другими федеральными законами.

При этом договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами (п. 1 ст. 161 ЖК РФ). Одной стороной является такая организация, с другой стороной – собственники, ТСН/ТСЖ или ЖСК (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Про прямую обязанность для ТСЖ заключать договор с каждым «нечленом» ТСЖ в законе ничего не сказано. Однако наличие или отсутствие такого договора абсолютно никак не влияет на права и обязанности сторон, которые определены в нормативных актах. Поэтому поступать здесь стоит так, как удобнее: если собственник просит заключить с ним такой договор – заключите, утвердив его предварительную форму на общем собрании.