В первом из представленных примеров Застройщик был относительно добросовестным и заблаговременно извещал Дольщика о сроках переноса окончания строительства, правда пытался «перевести стрелки» за срыв сроков на третьих лиц, чего в ему в итоге сделать не удалось…

Второй практический пример интересен тем, что Застройщик «забыл» известить дольщиков о значительной просрочке строительства.

Участник долевого строительства объекта заключил с Застройщиком Договор участия в долевом строительстве № ХХХ от 23 ноября 2012 года.

Согласно п. 2.1. Договора участия в долевом строительстве – "Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства 30 декабря 2012 года". Дополнительных соглашений к До¬говору (об установлении новых сроков передачи объекта) Дольщик не получал и не подписывал. Уведомлений от Застройщика об окончании строительства также НЕ получал.

Дольщик самостоятельно (по личной инициативе) пришёл к Застройщику 30 декабря 2013 года, т.к. целый год его семья вынуждена нести расходы по съёму жилья, и узнал, что Застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию. Более того, Застройщик заставил 30 декабря 2013 года подписать Передаточный акт, датированный 02 декабря 2013 года, т.е. «задним числом».

Работа с Дольщиками со стороны Застройщика проводится халатно. Явная просрочка исполнения обязательств составляет -1 год (с 30 декабря 2012 года по 30 декабря 2013 года), хотя квартира не передана (вплоть до 21 января 2014 года). В Передаточном акте содержится информация, не соответствующая действительности (п. 4 «Участник долевого строительства не имеет претензий по сроку сдачи квартиры» и датировка акта задним числом). Дольщик настаивал на Передаточном акте с оговорками, но Застройщик отказался вносить правки.

Договором участия в долевом строительстве регулируется неустойка за просрочку исполнения обязательств по передаче Объекта долевого строительства (п.2.1. и п.2.4. Договора), соответствующая нормам специального закона ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве много¬квартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день от суммы договора (объекта) на день исполнения обязательств.

Ставка неустойки в день составляет:

8,25% х 1/300 = 0,0275 %.

Сумма неустойки в день: 0,0275 % х 1 292 800 рублей /100% = 355,52 руб.

Количество дней просрочки: 365 дней.

Итоговая сумма неустойки: 365 дней х 355,52 руб./ день = 129 764,80 руб.

Кроме того, согласно пункту 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28 июня 2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» и пункту 9 статьи 14 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в этой ситуации применяются нормы законодательства о защите прав потребителей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» при нарушении сроков выполнения работы потребитель вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказанной услуги).

Кроме неустойки, основной убыток, который возник у Дольщика от несвоевременного выполнения обязательств со стороны Застройщика, – расходы семьи на съём жилья (за год убытки составили не менее – 100 000 рублей). В судебном порядке требования увеличились на сумму юридических услуг по участию в судопроизводстве, сумму морального вреда и сумму штрафных санкций.

По данному дому были массовые иски. Все неустойки, штрафы, убытки, моральные ущербы были присуждены!

Однако… Застройщик создал юридическое лицо под строительство всего одного дома, обнулил все балансы и счета (за время затягивания сроков сдачи объекта).

Тем самым, Застройщик обесценил победу дольщиков в судебной тяжбе.

Усиление судебной защиты дольщиков уже произошло через Пленум Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012, но подобные истории побуждают просить федеральных законодателей продумать лицензионные требования к Застройщикам и ужесточить процедуру ликвидации подобных строительных компаний.

Рассмотренные примеры касались исключительно Договоров участия в долевом строительстве.

В последние несколько лет у Застройщиков появился модный тренд: вместо Договора участия в долевом строительстве они практикуют подписание Договора инвестирования. Особенно это популярно для малоэтажных домов от 2 до 8 квартир. Дольщик превращается в Инвестора. Инвестор обязуется передать Застройщику инвестиции, в виде денежных средств, а Застройщик обязуется осуществить вложение указанных инвестиций в Объект недвижимости и передать Объект недвижимости в собственность Инвестора.