Шрифт:
Зачем это нужно? Как только недвижимость будет выставлена на продажу, вы сразу поймете, хорошая сделка или плохая, и сможете быстро отреагировать. Если вы будете по-настоящему хорошо знать свой район, то услышите о продаже нового объекта еще до того, как об этом будет объявлено, и сможете раньше других вступить в борьбу за его покупку.
Первый объект недвижимости, который приобрела моя жена Ким, находился достаточно близко от нашего дома, и мы совершали там утренние пробежки. Кроме того, она проезжала или проходила через тот район минимум трижды в неделю, для того чтобы узнать какие-то подробности о происходящих в нем событиях.
Я постоянно подчеркиваю, что начинать надо с малого. Вложите в свою первую сделку максимум времени и минимум денег. Большинство людей поступают как раз наоборот: они предпочитают экономить время, а не деньги, а потом удивляются своему проигрышу! Надо стремиться минимизировать риск, потому что вы только учитесь.
Вы обязательно будете допускать ошибки. Без этого не обходится ни один человек! Главное – помнить, что ошибка является не неудачей, а шагом вперед в процессе познания. Вероятность неудач заставляет с самого начала следить за тем, чтобы был обеспечен положительный денежный поток, поскольку это позволяет сгладить их последствия.
Например, два моих друга приобрели свой первый объект недвижимости – четырехквартирный жилой дом. Спустя месяц городские власти издают распоряжение, в соответствии с которым они должны заасфальтировать подъездной путь к дому. У них есть возможность оплатить неожиданные расходы за счет денежного потока от недвижимости. Это значит, что за обучение платит их покупка, а не они сами.
Во-первых, надо понять, сколько денег придется вложить, для того чтобы обеспечить желаемую доходность. Другими словами, сколько вы должны будете заплатить, чтобы получить 15, 20 или 30 процентов прибыли от своей инвестиции. В этой книге мы пишем о том, как производятся расчеты, но, кроме того, вы должны хорошо понимать специфику своего района.
Во-вторых, не забывайте, что главная цель приобретения заключается в том, чтобы улучшить свой личный финансовый отчет.
Поэтому задайте себе следующие вопросы, касающиеся объекта покупки:
• Сколько времени я смогу содержать пустующий дом после того, как его освободит прежний собственник?
• Если содержание обходится дорого, то смогу ли я это себе позволить? Это еще одна причина того, почему начинать следует с малого. Если бы мои друзья начали с покупки не четырехквартирного, а двенадцатиквартирного дома, то обустройство подъездного пути к нему обошлось бы им намного дороже и могло бы стать серьезной финансовой проблемой.
Помните, что цель приобретения недвижимости состоит в том, чтобы решить свои финансовые проблемы, а не обзавестись новыми.
Одним из лучших вариантов является объект, от которого другие отказываются из-за наличия в нем каких-то проблем. Найдите способ устранить эти проблемы – и моментально повысите ценность недвижимости.
Я люблю вспоминать, как мы с моей женой Ким нашли жилой дом в Финиксе, штат Аризона, где доля пустующих квартир составляла 37 процентов – это достаточно много. Никто не рассматривал эту недвижимость всерьез, а мы задали себе вопрос: «Как решить данную проблему?» Оказалось, что дом использовался как отель, в котором можно было снять полностью обставленный номер на любой срок – от недели до года. Существенной проблемой было то обстоятельство, что никто не хотел проводить лето в Финиксе, поэтому большинство комнат в жаркие месяцы пустовало. Короче говоря, мы провели собственные исследования и переоборудовали этот объект в обычный жилой дом с квартирами, которые можно было сдавать внаем на длительный срок. Доля пустующих квартир снизилась с 37 до 3 процентов, а стоимость недвижимости резко возросла. Таким образом, мы оказались в выигрыше и от денежного потока, и от прироста капитала!
Ваша задача как инвестора в недвижимость заключается в том, чтобы найти проблемный объект и устранить в нем все недочеты.
Богатый папа часто говорил: «Думать надо калькулятором, а не сердцем». Поэтому, хорошо поняв особенности района, в котором вы собрались вкладывать деньги, займитесь пристальным изучением цифр, касающихся выбранного объекта недвижимости. Они почти всегда подскажут вам, действительно ли вы наткнулись на стоящую сделку. В книге вы найдете полезную информацию о том, как анализировать числовые показатели.
Не забывайте, что цена – это еще не все. Поэтому не соблазняйтесь ею и не отходите от своих принципов.
Отвечает ли недвижимость вашим критериям? Создает ли она положительный денежный поток? Есть ли возможность повысить ее стоимость? Богатый папа лучше всего выразил эту мысль: «Дешевизна не означает, что сделка будет удачной. Если объект имеет низкую стоимость, но не имеет ценности, его покупка может обойтись вам очень дорого».