Почему важно исправить выявленную ошибку/ошибки? Потому что если ее не исправить, то при совершении сделки она продублируется на право нового Собственника или послужит поводом для приостановки регистрации права по сделке в Росреестре и потратит много нервов и времени сторонам сделки, а также их риэлтору(. Кроме того, ошибка продублированная в права нового собственника, может также негативно сказаться, в случае каких-либо судебных разбирательств.

Следующий важный момент, на который хочу обратить внимание, это то, что когда вы будете проверять документы на Объект, не забудьте заказать свежую выписку из ЕГРН «Об объекте недвижимости» и выписку из ЕГРН «О переходе прав на объект недвижимости». Ведь, как мы уже уяснили, актуальная информация об Объекте, зарегистрированных на него правах, а также ОБРЕМЕНЕНИЯХ содержится только в единой базе недвижимости Росреестра. Со свеже-заказанными выписками из ЕГРН, так же сверяем все правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на Объект. И помните, что заказанная перед сделкой выписка ЕГРН определяет также критерий добросовестности покупателя (О добросовестном правоприобретателе есть отдельная глава).

И помните: Сведения Выписки из ЕГРН являются актуальными (действительными) на дату подписания органом регистрации прав соответствующей выписки 5 .

Если документы на недвижимость получены до 1998 года, все равно заказываем выписку ЕГРН, чтобы убедится, что никто за это время уже не стал Правообладателем недвижимости, и не лишним будет запросить справку из Департамента Жилищной Политики об отсутствии обременений, арестов.

А вот если право собственности продавца было зарегистрировано после 29.06.2022 года, или в электронном виде, то дополнительно просим его заказать выписку из ЕГРН “О содержании правоустанавливающего документа”. Такую выписку может заказать только сам собственник объекта недвижимости.

Все виды выписок из ЕГРН можно заказать на портале Госуслуг, авторизованного пользователя или в МФЦ. Онлайн заказывать существенно дешевле.

Если выписку из ЕГРН закажет не собственник недвижимости, то в ней не будет персональных данных продавца, и документов основания приобретения права собственности, а также информации по ограничению дееспособности продавца. Всю остальную информацию вы из нее получите.

Поэтому, перед проверкой объекта мы просим продавца самостоятельно заказать и предоставить для ознакомления, выписки из ЕГРН.

Еще, у собственника недвижимости, появилась возможность заказать экспресс выписку, которая содержит сведения из ЕГРН. Получить ее можно очень быстро (буквально за минуту) через портал Госуслуг для авторизованных собственников недвижимости, бесплатно. Экспресс выписка содержит все сведения из ЕГРН об объекте недвижимости, кроме планов и схем, включая информацию обо всех владельцах. Попросите продавца выслать вам указанную выписку по электронной почте (должно быть три файла: сама выписка .pdf, и два техничсеких файла .xml и .sig), а подлинность такой выписки проверьте на сайте Росреестра. Но указанная выписка приравнена к справочной информации, поэтому не заменяет выписок из ЕГРН, о которых говорилось ранее.

Еще, при необходимости, выписки из ЕГРН, содержащие персональные данные собственника (ФИО), может получить нотариус, либо кадастровый инженер. Кроме того ФИО собственника недвижимости в выписке ЕГРН увидят лица, которые владеют частью объекта недвижимости (долей в праве собственности), соседи по смежным участкам, супруги, наследники, арендаторы, залогодержатели.

Сам собственник может подать заявление в МФЦ, о раскрытии его персональных данных для третьих лиц. Имеет смысл попросить его об этом, перед сделкой, если собственник сам не догадается.

***

Итак, старт пройден. Да-да, это только начало, но очень важное для того, чтобы понять, что это за Объект недвижимости, как давно в собственности, кто его собственник и что с ним можно делать.

На данном этапе обычно можно понять стоит ли продолжать работу с этим объектом недвижимости, так как этой самой работы еще будет достаточно.

Далее запрашиваемые и проверяемые документы, а также подход к ним немного разнятся, в зависимости от вида Объекта недвижимости.

Если речь идет о проверке Квартиры, то далее необходимо запросить у продавца Технический паспорт или план жилого помещения, архивную выписку из домовой книги, документы подтверждающие наличие/отсутствие долгов по обязательным платежам за помещение.

Технический паспорт (выдавался органами БТИ до 1 января 2017 года) или Технический план (составляется Кадастровым инженером) необходим для сравнения технических характеристик квартиры, как графически, так и визуально, то есть с этим планом можно прийти на Объект и убедится, что это именно та Квартира, которую вам хотят продать, находится на том этаже, и располагается в нужном месте. Далее, в самой квартире все стены и перегородки находятся на своих местах и спальня не уехала на кухню, т.е. нет неузаконенных перепланировок.

Почему это важно? Самовольная перепланировка считается незаконной. Если перепланировка будет нарушать закон, то собственника Квартиры могут обязать ее переделать в исходный вид. Но в любом случае наложат штраф за самовольную перепланировку. 6 Кроме того, перепланировка с нарушением технических условий может повлечь угрозу физическому состоянию здания, а также жизни и здоровью находящихся в нем людей.

Так как существуют допустимые и недопустимые варианты перепланировок и переустройств, то нужно смотреть детально. Если перепланировка есть, и она узаконена и это отражено в техническом документе, то все хорошо. Но если же присутствует грубое или частичное несоответствие технического документа и реальной планировки квартиры, то ознакомьтесь с Законом о перепланировке квартир, действующим в вашем регионе, а также главой 4 Жилищного кодекса РФ, чтобы понять, на сколько реально такую перепланировку узаконить и согласовать. Этим может заняться собственник Квартиры пока ищет покупателя, или перенести данное бремя на покупателя, которому так понравится Квартира, что он готов будет заниматься перепланировкой самостоятельно, но при этом Квартиру придется отдать с существенным дисконтом.