Отправной точкой фабулы пьесы послужило, по мнению Л. Е. Белозерской, сообщение в газете о «салоне» Зои Буяльской, превращавшемся по ночам в притон. Данное сообщение не разыскано, но схожих сюжетов в журналах тех лет немало. В рассказе М. Зощенко «Веселая масленица» (Красный ворон. 1923. № 7. С. 4) повествуется о «государственной» должности управдома, обязанного «по декрету» донести, если какая-нибудь из квартир вверенного ему дома окажется «веселящейся». В квартире № 48, где живут «две девицы» — Манюшка и еще одна гражданка «с эстонской фамилией», — «пение, шум, разгул вообще». Бдительный управдом размышляет: «Хорошо бы девиц этих с поличным накрыть, с уликами». Рассказ оканчивается тем, что управдом не может устоять против соблазна — и развлекается вместе с прочими гостями подозрительной квартиры. Можно вспомнить и стихотворение Д. Цензора «Квартирка», в котором описано, как «только в ночь и по утрам // Поднимается в квартире // Невозможный тарарам…» (Красный ворон. 1924. № 34. С. 5), и т. д. Красноречивая карикатура в журнале изображала компанию сомнительных личностей в «черном воронке», обменивающихся репликами: «Нечего сказать, хороша компания! Какие-то шулера, валютчики, торговцы кокаином!..» — «А вы, сударыня, чем заниматься изволили?» — «У меня — дело чистое. Я — квартирку сдавала. Шесть девушек, и такие, что пальчики оближешь!» (Красный ворон. 1924. № 6. С. 8).

В источниках — и литературных, и жизненных, — недостатка не было.

Самый ранний по времени документ, рассказывающий о начале работы Булгакова над пьесой, датирован 16 сентября 1925 года. 1 января 1926 года было заключено соглашение автора со Студией, а 11-го — уже состоялось чтение готовой пьесы. «Зойкина» была принята вахтанговцами прекрасно, через несколько недель начались репетиции, к концу сезона спектакль должен был выйти к публике.

Первоначально репетировался не тот текст, который в конце концов стал литературной основой спектакля. Сохранился ранний вариант первой редакции «Зойкиной квартиры» (неполный) (Музей Театра им. Евг. Вахтангова. № 437), комментариями к которому могут служить письма М. А. Булгакова к А. Д. Попову, постановщику «Зойкиной». Прежде всего — пьеса была четырехактной, в ней несколько иначе работала фабульная связь: муровцы не знали китайцев Зойкиной «мастерской», и для их опознания существовала специальная «сцена с аппаратами» в МУРе, где в «волшебном фонаре» проходили фотографии из муровских досье. «Мифическая личность» Ромуальд Муфтер, о которой в известных нам редакциях пьесы лишь упоминается, — появлялась на сцене, и проч.

Одновременно прошедшие генеральные репетиции во МХАТе и в Студии окончились запрещением обоих спектаклей — и «Дней Турбиных», и «Зойкиной». Собравшийся 6 июля совет Студии предложил Булгакову внести в пьесу коррективы (подробно о творческой истории пьесы см.: Гудкова В. В. «Зойкина квартира» М. Булгакова. — В сб.: М. А. Булгаков-драматург и художественная культура его времени. М., 1988. С. 96–124).

16 июля постановщик «Зойкиной квартиры» А. Д. Попов пишет Булгакову: «…целиком согласен с проектом переделки, предложенным советом студии, и еще к этому прибавил бы следующее: 1-ю и 2-ю картины II-го акта я бы соединил в одну картину, т. е. скомбинировал бы текст этих двух картин так, чтобы он перемежался между собой, — для этого Зойку отделил бы от „фабрики“ маленькой ширмочкой. Эта комбинация сохранила бы нам обе картины, т. е. „фабрику на ходу“ со сц<еной> „Алла — Зоя“, и сэкономила бы время и перестановку и сгустила бы эти две вялых картины в одну густую компактную картину».

Ответ Булгакова резок: «По-видимому, происходит недоразумение: я полагал, что я продал Студии пьесу, а Студия полагает, что я продал ей канву, каковую она (Студия) может поворачивать, как ей заблагорассудится.

Ответьте мне, пожалуйста, Вы — режиссер, как можно 4-х актную пьесу превратить в 3-х актную?!»

Лето у автора уходит на переделки. В письме к В. В. Вересаеву 19 августа 1926 года Булгаков иронически описывает свое состояние: «Мотаясь между Москвой и подмосковной дачей (теннис в те редкие промежутки, когда нет дождя), добился стойкого и заметного ухудшения здоровья. Радуют многочисленные знакомые: при встречах говорят о том, как я плохо выгляжу, ласково и сочувственно осведомляются, почему я в Москве, или утверждают, что… с осени я буду богат!! (Намек на Театр)».

Тем не менее в результате летней работы драматург выполняет все требования и пожелания совета Студии, кроме сведения пьесы к трем актам. Но чуть позже находится устраивающий и театр и автора выход: третий и четвертый акты идут в одном действии как две картины. Отметим, что исправления, произведенные Булгаковым, пошли на пользу пьесе. Совет решал художественные, не конъюнктурой продиктованные задачи.

Осенью, перед самым выпуском, проходит еще одна редактура «Зойкиной» — теперь цензурная, снимающая острые в идеологическом отношении реплики, сценки, те самые, которые и конституируют пьесу, отличают булгаковское мышление от других авторов, сочиняющих на близкие темы. Основные смысловые купюры сосредоточены в третьем акте, на страницах которого красный карандаш особенно настойчив. И красным же карандашом приписано: «Финальная фраза всех муровцев: „Граждане, ваши документы“».

28 октября 1926 года проходит премьера. Одна из зрительниц спектакля в частном письме отозвалась о «Зойкиной квартире»: «По-моему, это блестящая комедия, богатая напряженной жизненностью и легкостью творчества, особенно если принять во внимание, что тема взята уж очень злободневная и избитая и что игра и постановка посредственны. Жаль, что его писательская судьба так неудачна, и тревожно за его судьбу человеческую» (О. Ф. Головина — М. А. Волошину. Цит. по ст.: Купченко В., Давыдов З. М. А. Булгаков и М. А. Волошин. — В сб.: М. А. Булгаков-драматург и художественная культура его времени. С. 423). Автор формулирует свое отношение к тексту, вышедшему из-под цензорской правки, еще резче: «Пьеса выхолощена, оскоплена и совершенно убита» (цит. по кн.: Новицкий Павел. Современные театральные системы. М., 1933. С. 163).

Не будет преувеличением сказать, что в сезоне 1926/27 годов Булгакову-драматургу прессой уделено внимания больше, чем кому бы то ни было. Спектакли шли в Ленинграде (БДТ), Саратовском государственном театре им. Н. Г. Чернышевского, в Тифлисском рабочем театре, Крымском государственном драматическом театре (Симферополь), Драматическом театре им. А. В. Луначарского г. Ростова-на-Дону, Бакинском рабочем театре, Театре русской драмы г. Риги, в Свердловском государственном театре им. А. В. Луначарского, повсюду принося ощутимый материальный успех (другими словами — зрительскую поддержку и признание) — и практически единодушное осуждение критики. При этом в рецензиях отсутствует эстетический анализ, рассказ о композиции спектакля, декорациях и проч. Минуя «форму», критики обращаются прямо к сути, не скупясь на политические ярлыки и обвинения. В. Павлов утверждал: «Знакомая московскому зрителю насквозь мещанская идеология этого автора здесь распустилась поистине в махровый цветок» (Жизнь искусства. 1926. № 46. С. 11). А. Глебов обвинял Булгакова в том, что он приглашает зрителя «посочувствовать бедным приличным дамам и барышням, в столь тяжелое положение поставленным большевиками» (Печать и революция. 1926. Кн. 10. С. 99). Обвинения в «мещанстве» и «пошлости» соседствуют с обвинениями в контрреволюционности: «Горьким смехом смеется Булгаков. Таким, каким смеются перед лицом своей политической смерти, — писал Н. Боголюбов. — В смысле социально-политическом булгаковские пьесы — это <…> попытка проехаться по лицу советской власти и коммунистической партии» (Программы государственных академических театров. 1926. № 64. С. 11). Имелось в виду не что иное, как «социальная принадлежность» высмеиваемых автором персонажей к той или иной группе. Так, Нусинов И. М. выстраивал уже творческий путь драматурга в целом: «Реабилитацию прошлого Булгаков дополнил дальнейшим диаволизированием советского настоящего: одновременно с драмой „Дни Турбиных“ он ставит комедию „Зойкина квартира“.

Драма — последние дни Турбиных, трагически погибающих под звуки „вечного Фауста“. Комедия — притон, где ответственные советские люди проводят свои пьяные ночи, и носитель рабочей демократии, рабочий — представитель домкома берет взятки и укрывает притон» (Печать и революция. 1929. Кн. 4. С. 52). Деление общества на «социально близких» и «социально чуждых», классифицирующее людей по их анкетным данным, представлялось истинным и все объясняющим.

Встречались и иные суждения, где, несмотря на неприятие произведения, присутствовала точность видения поэтики драматурга, направленности его творчества. «„Булгаковщина“ — нарицательное выражение буржуазного демократизма, сменовеховства в театральном творчестве — составляет ту классовую атмосферу, в которой сейчас предпочитает жить и дышать буржуазный интеллигент в советском театре», — обобщал И. Дорошев (Известия. 1928. 3 ноября). А. П. Новицкий дал формулу, представляющуюся и сегодня верной и точной — при условии, если снять уничижительные эпитеты: «…плоское остроумие диалога, бульварная занимательность интриги, беспринципно-циничное отношение к изображаемой действительности (опошление трагического и трагедизация пошлого) <…> — все эти качества драматурга М. Булгакова налицо и в „Зойкиной квартире“» (Современные театральные системы. М., 1933. С. 163).