— Не думаете ли вы, что я могу исправить все беды и грехи Лондона в одиночку, мистер Алджер? — сказала я резко, желая заглушить голос совести.

— Конечно, нет. Этого один человек сделать не в силах. Но каждый из нас должен внести свою лепту, помочь тем, чем в силах его. Понимаю, что это требует жертв, но у вас есть уютный дом в другом месте. Никто не вправе требовать, чтобы вы лишали себя удобств только потому, что люди в вас здесь нуждаются больше, чем где-то еще.

Я почувствовала себя законченной лицемеркой. Мне стало стыдно от сознания собственного эгоизма, который подсказывал мне, что нужно скорее бежать из этого мрачного окружения в более приятный и комфортабельный привычный мне мир. Я, конечно, умолчала о невеселых обстоятельствах моей дальнейшей жизни, но мисс Теккерей выдала мои тревоги.

— Мисс Ирвинг хочет продать дом, чтобы иметь возможность снять приличную квартиру в Лондоне, может быть на Гровнер Сквер, в более спокойной части этого района. Можете не сомневаться, что она займется благотворительной деятельностью и отдаст ей максимум своего времени и энергии. Уж это я вам обещаю, мистер Алджер.

Это сообщение, казалось, живо заинтересовало нашего собеседника.

— Так вы собираетесь переехать в Лондон! Как хорошо! — его широкая улыбка говорила о том, что он в восторге от этой перспективы.

— Как только разберусь с мебелью, приглашу оценщика, чтобы он смог осмотреть дом и сказать, в каком он состоянии.

— Этого делать не обязательно. Тот, кто купит у вас дом, не будет смотреть, течет ли крыша. Это особый район в Лондоне. В подобных местах дерут такую плату с жильцов, что в течение года окупается полная стоимость постройки вместе с земельным участком. Домовладельцы заселяют каждый дюйм, собирают плату и перепродают дом, чтобы не обременять себя лишними заботами. Я, конечно, не имею в виду вашу тетушку. Так как она сама здесь жила, она уделяла дому больше внимания. Во всяком случае, насколько мне известно, крыша не протекает: иногда я захожу к профессору Вивальди и имею возможность убедиться, что на своем чердаке он чувствует себя вполне уютно и не промокает.

— Отлично, Кейти, значит нет необходимости тратить лишние деньги на осмотр дома, — удовлетворенно заметила мисс Теккерей.

— Вы правы, мисс Теккерей. Мне, конечно, не хотелось бы передавать квартирантов в руки корыстных и незаинтересованных дельцов, но, право же…

Мистер Алджер не дал мне закончить фразу.

— Но, мисс Ирвинг, этот дом вовсе неплохое вложение капитала.

Он придвинул стул ближе ко мне и стал развивать мысль. Теперь, когда ему не удалось заинтересовать меня перспективой благотворительной деятельности на Дикой улице, он решил сделать ставку на мою любовь к деньгам.

— Если вам дадут за дом пятьсот фунтов, это будет очень хорошо. А если вы захотите продать быстрее, то больше четырехсот не получите. Как я понимаю, вы вложите деньги в Консолз банк под проценты?

Я кивнула.

— Отлично. Пять процентов от четырехсот фунтов — это двести фунтов в год. А рента от жильцов дает вам триста фунтов.

— На текущий ремонт дома потребуется не менее пятидесяти фунтов в год, не говоря уже о капитальном ремонте в будущем. На отдаленный срок не хочу и заглядывать.

— Напротив, нужно заглядывать вперед, — удивился он моей непрактичности. — Вы забываете, что в доме есть еще первый этаж, и это наиболее ценная часть дома. Вы можете занять ее сами, и тогда вам не придется платить за квартиру. Если же вы ее сдадите, то это даст еще сто фунтов в год. Итого четыреста фунтов в год. Если же вы дом продадите, то должны будете оплачивать квартиру. На Гровнер Сквер квартира такого же размера будет стоить намного больше ста фунтов. Платить за квартиру для вас — все равно что выбросить деньги на ветер. Если же вы останетесь здесь, то, по мере того как Лондон будет разрастаться, а инфляция увеличиваться, стоимость вашего дома будет также расти. Недвижимость в наше время — самое выгодное вложение капитала. С точки зрения экономии имеет большой смысл жить здесь.

— Но, право же, я не представляю, как мисс Теккерей и я сможем жить здесь, — сказала я, чувствуя, что начинаю колебаться в своем решении продать дом. — Как вложение денег, может быть, действительно, стоит подумать. Вы меня убедили — не буду торопиться с решением.

— Это место не такое плохое, как вам кажется, — продолжал Алджер. Он обладал даром убеждать. — Держу пари, что ваш кучер вез вас сюда через Лонг Акр, а это самый плохой маршрут.

— Да, мы приехали через Лонг Акр.

— Нужно было ехать через Стрэнд. Если хотите, я могу провезти вас по той дороге прямо сейчас — мой шеф разрешил воспользоваться его каретой сегодня.

— Где вы ее оставили?

— В вашей конюшне. Миссис Каммингс разрешила иногда пользоваться ею. Если вас интересует, почему пользование конюшней не включено в мой счет, могу объяснить.

— Я не имела в виду поставить под сомнение вашу честность, мистер Алджер!

Он пригрозил мне пальцем и засмеялся.

— А следовало бы! Если хотите заняться делами и хорошо управлять имением, нужно вести счет каждому пенни, мисс Ирвинг. Открою секрет: миссис Каммингс иногда заключала небольшие бартерные сделки на стороне, чтобы скрыть часть дохода и платить меньше налога. Я оплачивал конюшню тем, что разрешал ей пользоваться моим экипажем. Когда ей нужно было делать визиты в город, я присылал ей карету из Уайтхолла. Иногда она пользовалась ею и вечером. Ваша тетушка любила театры.