Постановлений Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 (в ред. от 08.05.2002) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации); от 17.09.2001 № 675 (в ред. от 21.10.2004) «О Федеральной целевой программе „Жилище“ на 2002 – 2010 годы»; от 20.11.2003 (в ред. от 21.10.2004) «О Подпрограмме „Государственные жилищные сертификаты“ на 2004 – 2010 годы»;

Указов Президента РФ, например, от 28 января 1998 г. № 102 (ред. от 26.05.2001) «О Президентской программе „Государственные жилищные сертификаты“; от 24 декабря 1993 г. № 2281 „О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы“; от 10 июня 1994 г. № 1180 „О жилищных кредитах“; от 10 июня 1994 г. № 1182 (в ред. от 24.08.2004) „О выпуске и обращении жилищных сертификатов“;

многочисленных нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, ЦБ РФ, например, писем, официальных разъяснений, указаний, таких как «О проведении единовременного обследования по ипотечному кредитованию» от 27.02.2003 № 1255-у и др.; писем Госстроя России от 9 августа 1999 г. № СК-2725/29 «О развитии системы ипотечного жилищного кредитования»; от 1 ноября 2001 г. № ВП-5997/8 «О предоставлении информации для определения необходимых объемов рефинансирования банковских ипотечных кредитов»; Приказов Минюста России, Госстроя России и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. № 289/235/290 (в ред. от 07.02.2003) «Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам»; распоряжений Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. № 195-р «Об утверждении Методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ (Вестник ФКЦБ России. № 2. 26.02.1999) и т.д.

На фоне существенного увеличения объема федерального законодательства прослеживается значительное увеличение объема законодательства субъектов Российской Федерации и нормативного материала муниципальных образований. Только в жилищной сфере за последние несколько лет было принято свыше 230 законов и других нормативных правовых актов [69] . Ориентация на увеличение количества законов не дает необходимых результатов. Закон следует принимать не тогда, когда его можно принять, а когда нельзя не принять.

Естественно, для других участников ипотеки жилья, а их около 10, действуют свои пакеты нормативных правовых актов. Безусловно, чтобы иметь доход от своего бизнеса, они знают и умеют применять нормативные акты для своей пользы. Вряд ли следует надеяться, что заинтересованные коммерческие структуры будут действовать в интересах другой стороны – залогодателя. Поэтому рядовой неимущий гражданин, вступая «на тропу доступного жилья», тщетно пытается оценить свои возможности через изучение нормативных правовых актов. Чтобы не быть обманутым, он осознает необходимость знания всего законодательства в этой области (противоречивого, коллизионного, в сложном технико-юридическом изложении), над которым уже «поработала армия» представителей другой стороны. Однако это под силу одному на миллион.

Поэтому одним из исходных принципов жилищного ипотечного кредитования является обеспечение защиты интересов участвующих сторон. Больше всего, как было отмечено выше, в этом нуждается залогодатель, так как он имеет меньше возможностей в защите своих прав.

Для упорядочения отношений в области ипотечного жилищного кредитования, уменьшения затрат на оплату десятка посреднических дорогостоящих услуг, возможно, имеет смысл разработать и утвердить на уровне Правительства РФ паритетные, справедливые, доступные и действенные для широкого круга лиц типовые договор ипотеки, кредитный договор, договор о долевом строительства и др., а также положение о порядке их заключения и исполнения. Во избежание принятия очередных лоббистских нормативных правовых актов Президент РФ как гарант Конституции Российской Федерации, прав и свобод человека и гражданина мог бы определить, какое министерство, агентство или служба с государственных позиций в состоянии подготовить указанные подзаконные акты, действительно защищающие права граждан. При существовании примерных договоров и квалифицированных специалистов у другой стороны граждане остаются незащищенными. Все действия в данном направлении должны проходить только при продуманном системном подходе на государственном уровне.

Строгое требование заключения именно типовых договоров должно опираться на твердую гарантию того, что применение их не принесет ущерба, а безусловно приведет к упорядочению ипотеки жилища и достижению оптимальной экономии. Наличие четко прописанных правовых норм, касающихся ипотечного кредитования, является необходимым условием организации и обеспечения функционирования ипотечного рынка.

Сама природа ипотеки жилища должна исключать возможность ее использования как орудия узких интересов, а условия кредита и ипотеки должны быть выгодными и понятными. Недопустимо, когда сильная сторона диктует в этой сфере свою волю, пользуясь беспомощностью другой.

Робкие намерения в направлении упорядочения отношений в рассматриваемой сфере появляются на практике. Эффективность ипотечного кредитования жилища зависит от многих не только юридических, но и экономических, психологических факторов. Его нельзя рассматривать в узком смысле – как финансовый механизм в отрыве от социальных проблем и реалий в России. Условия ипотечного жилищного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на длительный срок, иметь низкую процентную ставку (Шевчук Д.А.).

Между тем ситуация для развития ипотечного кредитования весьма благоприятна только для рынка капиталов. России пока не грозит ситуация «перенасыщения» рынка недвижимости, и, как следствие этого, риски падения ставок по ипотечным кредитам невелики. Кроме того, ипотечные кредиты оказывают большое влияние на рост стоимости жилой (более, чем любой иной) недвижимости за счет повышения платежеспособного спроса (см. подробнее Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Деньги. Кредит. Банки. Курс лекций в конспективном изложении: Учеб-метод. пособ. – М: Финансы и статистика, 2006).