3. Арендатор отвечает за все. Тройная нетто-аренда означает, что в дополнение к арендной плате арендатор оплачивает техническое обслуживание, страховку, налоги и реконструкцию здания. Для тех, кто ненавидит идею управления недвижимостью и ухода за ней, инвестиции такого типа просто клад. Проблема в том, что они требуют богатого инвестора.

При идеальной стабильности денежного потока риск минимален, а налоговые льготы велики. Но главная причина наших с Ким инвестиций в такую собственность — это владение землей на углу перекрестка. Через 15–20 лет после сдачи в аренду этот кусочек земли на углу оживленного перекрестка невероятно вырастет в цене. Одна из причин невероятного богатства фирмы «McDonald's» не в том, что она продает больше всех гамбургеров, а в том, что она владеет землей на самых лучших перекрестках в мире.

Один мой знакомый недавно досрочно ушел на пенсию и успел обналичить свой план 401 (k) стоимостью в три миллиона долларов до краха 2000 года. Он взял один миллион и купил открыто продававшуюся франшизу закусочной знаменитой компании быстрого питания (не «McDonald's») в тройную нетто-аренду. Он не брал заем. Он просто заплатил один миллион долларов и вернулся домой. Его инвестиция в один миллион долларов приносит ему 8,5 процентов годовой прибыли, то есть к нему притекает денежный поток объемом примерно в 85 тысяч облагаемых льготным налогом долларов в год, который каждые пять лет увеличивается. Другими словами, его 8,5 процента прибыли при льготном налоге равнозначны 17 процентам прибыли на фондовом рынке, и он будет получать их каждый год, что бы ни случилось.

Кроме того, он может рассчитывать на эти деньги независимо от взлетов и обвалов на фондовом рынке. Каждый месяц деньги перечисляются на его банковский счет, а через 20 лет он будет владеть великолепной недвижимостью, которую сможет передать своим детям и внукам. И хотя меня лично 8,5 процента прибыли не слишком впечатляют, для него это разумный и надежный доход. Я не знаю, что он сделал с остальными двумя миллионами, но полагаю, что большая часть утла на налоги и на новый катер.

Бели вы устали от взлетов и спадов на фондовом рынке и хотите узнать, почему богатые чувствуют себя в безопасности, просто придите на любой оживленный перекресток и посмотрите на коммерческие здания на каждом из углов. Вполне вероятно, что этими зданиями (включая аптеку, супермаркет и закусочную быстрой еды) владеет один и тот же инвестор. Он не владеет бизнесом, а только зданием и часто — землей, на которой оно размещается, и поэтому управление предприятием и обслуживание здания — это не его головная боль. Вместо этого каждый месяц, пока миллионы следят за колебаниями фондового рынка, этот инвестор в тройную нетто-аренду получает чек. На мой взгляд, в этом гораздо больше инвестиционного смысла.

Вся прелесть инвестиции такого типа заключается в том, что деньги притекают к вам ежемесячно, ваши арендаторы оплачивают все связанные с собственностью долги, а в конечном итоге вы становитесь владельцем недвижимости и получаете выгоду от ее переоценки за период аренды.

В таких сделках тройной нетто-аренды есть два нюанса. Во-первых они обычно требуют солидного залога. Во-вторых, большинство финансовых пла-нировщиков, которые продают взаимные фонды и страховки, не рекомендуют делать подобные инвестиции, потому что не получают с них комиссионные. Я своими ушами слышал, как финансовые планировщики говорили, что такие инвестиции в недвижимость рискованны, и вместо этого рекомендовали диверсифицированные портфели взаимных фондов, что, с моей точки зрения, исключительно рискованно. Чтобы сделать подобную инвестицию, вам нужно будет найти опытного брокера по коммерческой недвижимости, по крайней мере, с пятилетним стажем работы, и попросить о встрече с довольными клиентами этого брокера, если таковые у него имеются. Как в случае с любой инвестицией, существуют хорошие и плохие тройные нетто-аренды.

Приведу пример инвестиции, возможность которой я недавно рассматривал, но отказался от сделки, потому что она не принесла бы достаточно денег.

Это был супермаркет, только что построенный на Среднем Западе. Аренда тор — акционерная компания с отличной репутацией. Объем продаж компании составляет 15 миллиардов долларов, у нее три тысячи бакалейных магазинов и две тысячи магазинов «удобной покупки» (продовольственный магазин самообслуживания с более высокими ценами и ограниченным ассортиментом, имеющий удлиненный рабочий день).

Цена покупки $6 600 000

Залог $1 600 000

Закладная $5 000 000

Позитивный денежный поток:

Годы 1–2 $198 000 (11 процентов)

Годы 3–8 $240 000 (14 процентов)

Годы 9-10 $282 000 (16 процентов)

Несмотря на исключительную надежность инвестиции, мы с Ким отказались от нее, потому что это далеко не блестящий вариант. Мы отказались от нее, потому что можем найти инвестиции с гораздо большим уровнем доходности и на гораздо лучших участках земли. Месторасположение этой собственности было не таким привлекательным, как в случаях с тройной нетто-арендой. Превосходное расположение недвижимости позволяет в случае банкротства арендатора легко найти нового.

Тут нельзя забывать, что мы с Ким оба начинали с мелких сделок. Но по мере того, как росло наше состояние, рос и наш опыт, отсюда — размеры инвестиций, надежность и более высокая доходность. Другими словами, только образование и опыт в конечном итоге делают человека все богаче и богаче. Мы с Ким обычно добавляем к нашему ковчегу по две подобные инвестиции в год, и поэтому наш пассивный доход каждый год растет. В этом сила образования и опыта. Многие люди, инвестирующие во взаимные фонды, были бы счастливы получать 200 тысяч долларов пассивного дохода в год в течение 20 лет, вместо того чтобы покрываться потом при каждом колебании фондового рынка. Если вы сможете провести за свою жизнь всего пять таких крупных сделок, то будете зарабатывать по миллиону долларов в год в течение всей жизни.

Многие из вас уже знают, что у настольной игры «Денежный поток» две дорожки. Одна называется «крысиные бега», вторая дорожка — скоростная. В реальной жизни инвестиции на скоростной дорожке зарезервированы законом только для богатых. Предлагаю несколько примеров реальных инвестиций, которые мы с Ким добавили к нашему ковчегу после ухода от дел в 1994 году.