Ипотечная задолженность сейчас высока как никогда, поэтому также как никогда низка процентная доля собственного капитала домохозяйства в стоимости жилья [144] . Инвесторы увеличивают свой леверидж [145] . Возможно, они надеются разбогатеть на жилье так же, как Фатима. Однако отрицательная сторона сегодняшней ситуации в том, что леверидж на рынке недвижимости приведет скорее к результату Граучо, чем к богатству.

Риск № 3. Ипотека с плавающей ставкой

Мой племянник Брент, окончив Университет Монтаны, сразу же начал работать агентом по недвижимости в своем родном городе Энн-Арбор. В начале карьеры Бренту выпал превосходный шанс очень выгодно купить недвижимость.

Некая компания построила серию многоквартирных домов. Согласно постановлению муниципалитета часть жилья продавалась малообеспеченным гражданам по сниженным ценам. Поскольку у начинающих агентов по недвижимости бизнес идет не очень бойко, только что вступивший на эту стезю Брент попадал в категорию малообеспеченных. Ему удалось купить квартиру на 20 тыс. долл. дешевле ее рыночной стоимости (единственный недостаток этой покупки в том, что, по закону, в течение двух лет Брент не имел права перепродавать свою недвижимость).

Собственных денег на приобретение даже этого недорогого жилья у Брента не было. Он решил взять ипотечный кредит с минимальными месячными платежами, поэтому выбрал ипотеку с плавающей ставкой. Он знал, что через три года кредитная ставка для него изменится. Хотя, выбрав такую ипотеку, мой племянник получил возможность ежемесячно платить небольшую сумму, он также подверг себя повышенному риску. Когда процентные ставки близки к своим теоретическим и историческим минимальным значениям, люди, выбравшие ипотеку с плавающей ставкой, рискуют столкнуться с существенным ростом размера месячного платежа.

Я спросил Брента, не боится ли он роста процентной ставки, и он ответил: «Если процент по моей ипотеке вырастет, я просто продам свою квартиру». Звучит разумно? Возможно, но почему же тогда промышленный индекс Доу Джонса за один день в 1987 году потерял 500 пунктов? Проблема Брента в том, что не он один выбрал такую стратегию. Очень многие люди, взявшие ипотеку с плавающей ставкой, считают себя весьма проницательными и рассчитывают продать купленное в кредит жилье еще до того, как месячные платежи существенно вырастут. Беда только, что когда все они кинутся это делать, то станут подобны стаду слонов, одновременно бросившемуся спасаться бегством через одну узкую дверь.

Для оценки этого риска необходимо понять систематические эффекты стратегии отдельного человека. Иногда действительно стоит делать то же, что и все. Например, на автодорогах США лучше поступать так же, как и все остальные водители, — придерживаться правостороннего движения. А еще разумно всем использовать один и тот же текстовый редактор (в настоящее время это программа Microsoft Word), чтобы без труда обмениваться файлами и работать с ними. Однако, как мы уже узнали, финансы — это игра, где часто лучше двигаться отдельно от стада.

Крах фондового рынка в 1987 году усугубило то, что большинство инвесторов использовали портфельную страховку. Еще в начале того года фондовый рынок быстро рос, и все хотели разбогатеть. Кое-кто также переживал, что цены акций слишком высоки. Эти осторожные инвесторы могли уменьшить риск, продав часть своих акций, или же использовать какую-нибудь из множества финансовых стратегий, например «короткую» продажу или покупку пут-опционов. Недостаток подобных методов снижения риска в том, что они также снижают прибыль. Как в такой ситуации поступить жадному, но в то же время напуганному инвестору?

Ответом будет так называемая портфельная страховка. С ней покупатель получает все преимущества, которые дает владение акциями, плюс защиту от убытков — по крайней мере, так это выглядит в теории. Вот как должна работать портфельная страховка. Набиваете свой «портфель» акциями. В случае их роста вы получаете весомую прибыль. А если акции начнут падать, вы их быстро продаете и на вырученные деньги покупаете надежные облигации.

В теории все выглядит настолько привлекательно, что эту страховку начали продавать многие фирмы, и многие инвесторы ее покупали.

Что же произошло на практике? В 1987 году фондовый рынок пережил крах, а инвесторы обанкротились [146] . Кроме того, они потянули за собой на дно почти всех остальных американцев. Фондовый рынок начал падать во второй половине 1987 года. Акции стали дешеветь, и держатели портфельной страховки продали их, что в свою очередь привело к дальнейшему падению цен. Истерия продаж достигла кульминации, когда промышленный индекс Доу Джонса всего за один день потерял более 20 % своей стоимости. В процентном выражении падение во время биржевого краха 1987 года почти вдвое превысило падение во время краха 1929 года [147] .