Но я не согласен с председателем по двум причинам. Во-первых, я считаю, что процентные ставки могут вырасти. Поэтому когда ипотеки с плавающей ставкой изменятся, месячные платежи тоже возрастут.

Во-вторых, ипотеку с плавающей ставкой я считаю азартной игрой. Если ставки вырастут меньше, чем ожидает рынок, обладатель ипотеки с плавающей ставкой выиграет. Если же ставки превысят ожидания рынка, инвестор проиграет. Значит, те, кто выбирают ипотеку с плавающей ставкой, выбирают азартную игру. К тому же играют они против профессионалов.

Мой друг Грег не раз играл против профессионалов разного сорта. Он любил покер и, бывало, проверял свое мастерство против карточных «акул» в Лас-Вегасе. Поскольку Грег садился за стол с профи, он был готов к проигрышу. Свой игровой уровень он оценивал по тому, сколько он продержится до поражения. После одного чрезвычайно успешного вечера какой-то профи отвел Грега в сторону и сказал: «Ты прекрасный молодой игрок, но когда тебе приходит сильная карта, мускул на твоей левой щеке напрягается». Неудивительно, что Грег обычно проигрывал таким компетентным соперникам.

Соревноваться с профессионалами покера — проигрышная игра для Грега. Поскольку он заранее был готов к поражению, то никогда не играл по-крупному. Естественно, в игре с профи он никогда не поставил бы на кон свой дом. Так вот, те, кто берут ипотечный кредит с плавающей ставкой, ставят на кон свой дом (или, по меньшей мере, существенную часть своего богатства) в игре против профессионалов.

Ипотеки с плавающей ставкой столь привлекательны, потому что месячные платежи по ним низки. Однажды, когда мы сидели в джакузи нашего многоквартирного дома, мой сосед Алек сказал мне, что переезжает из Кембриджа в больший дом, купленный им в пригороде Бостона. Как всегда, я спросил: «По ипотеке с плавающей или фиксированной ставкой?» Алек ответил: «С плавающей». Я спросил почему, и сосед объяснил: «По ипотеке с фиксированной ставкой нам такой дом был бы не по карману».

Но я рекомендую прямо противоположную стратегию. Если для того, чтобы месячные платежи стали доступными, вам приходится выбирать ипотеку с плавающей ставкой, лучше купите менее дорогую недвижимость.

В Америке недвижимое имущество было путем к богатству. В течение десятилетий цены на жилье неуклонно росли. Более того, магия левериджа позволила людям получать невероятную прибыль. Миллионы американцев значительную часть своего богатства сделали на недвижимости.

К несчастью, легкие деньги закончились. Рынок жилья сегодня дорог и сопряжен с рядом структурных рисков. Лежащий впереди путь уже не столь щедро усеян розами, как оставшийся за спиной. Если нам повезет, наш жилищный сектор продолжит расширяться, хотя и гораздо медленнее, чем в предыдущие десятилетия. А если не повезет, то в течение некоторого времени нас ждут постоянно падающие цены.

Соответственно, я предлагаю всем последовать совету Питера относительно жилья. Покупайте дом, в котором планируете жить. А деньги зарабатывайте в области, в которой вы специалист.

Я также предлагаю вам занять положение, в котором вы сможете выстоять в случае каких-нибудь волнений на рынке жилья. Даже если впереди нас ждет более оптимистичный сценарий, нам, вероятно, не избежать существенных потрясений системы. Когда произойдут эти потрясения, обладатели серьезных финансовых ресурсов смогут даже выиграть, а вот люди с не очень полными карманами в трудные времена будут выброшены с рынка.

Сила важна во многих сферах. Вариант этого урока я усвоил, когда жил в Африке. Однажды я ехал на мотоцикле по парку Королевы Елизаветы на западе Уганды. И встретил там Джона, работавшего с шимпанзе в Институте Джейн Гудол. Узнав, что я на своем мотоцикле проехал через весь парк с дикими животными, Джон озабоченно нахмурился. «Ты хорошо ездишь?» — спросил он. Я ответил, что лишь недавно научился. Джон нахмурился сильнее. «Катаясь по парку на мотоцикле, ты должен остерегаться животных трех видов, — сказал он. — И для каждого вида я дам тебе совет.

Во-первых, повстречавшись со слонами, не удирай. Они, скорее всего, лишь напугают тебя показной атакой, но по-настоящему действовать не станут. Если же слишком приблизятся, тогда уезжай как можно быстрее.

Во-вторых, всегда удирай от буйволов. Эти никогда просто так не пугают, они всегда атакуют всерьез. И уж лучше быть затоптанным, чем забоданным рогами.

В-третьих, самые опасные соперники — львы, — сказал Джон, и лицо его выражало настоящую тревогу. — Потому что в тот момент, когда ты их заметишь, уже будет поздно удирать. Никогда не отступай от львов, пятясь задом. Как только они почувствуют твой страх, сразу же набросятся на тебя. Но также никогда не поворачивайся к ним спиной. Лучше пусть видят твое лицо. Львов пугают человеческие лица — даже когда они пожирают человека, то садятся на лицо, чтобы его не видеть. Поскольку они привыкли нападать на слабых животных, ты, когда едешь через заросли, в которых притаились львы, должен мчаться очень быстро и громко, т. е. вести себя как сильное и могучее животное».

Вести себя как сильное и могучее животное! Я последовал совету Джона. Возле зарослей я жал на газ и мчался на максимальной скорости. А чтобы мотоцикл громче шумел, я ехал на низкой передаче. Я постоянно помнил, что львы выбирают из стада травоядных больных и старых животных. Если вести себя как могучее животное, львы от тебя отстанут. Однажды я увидел слона (я не струсил, и он ушел прочь), а в другой раз обогнал буйвола. Львов ни разу не заметил — видимо, если они и наблюдали за мной из своих зарослей, то не решились приблизиться ко мне, потрясенные моей доблестью.