К неотделимым улучшениям относятся перепланировка помещений, установка системы вентиляции, отопления, пожарной сигнализации и т. д.

Если такие улучшения произведены за счет средств арендатора с согласия арендодателя, то после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение их стоимости, если иное не предусмотрено договором.

Если же арендатор не давал согласия на улучшение помещений, то компенсация расходов арендатору в этом случае не полагается.

С 1 января 2006 г. неотделимые улучшения в арендованное имущество включаются в состав амортизируемого имущества в целях налогообложения прибыли. Но только при условии, что на проведение подобных работ арендатор получил согласие от собственника имущества. Такие поправки были внесены в п. 1 ст. 256 НК РФ Федеральным законом от 06.06.2005 № 58-ФЗ.

Если арендодатель не возместил арендатору расходы на капитальные вложения, то они включаются в состав амортизируемого имущества арендатора и амортизируются в течение срока действия договора аренды. Это связано с тем, что капитальные вложения в неотделимые улучшения, которые произвел арендатор, являются собственностью арендатора только до окончания срока действия договора аренды.

В бухгалтерском учете арендатора неотделимые улучшения в арендованное имущество включаются в состав основных средств (п. 5 ПБУ 6/01).

После окончания договора аренды они передаются в собственность арендодателю. При этом прекращается начисление амортизации по произведенным неотделимым улучшениям арендованного имущества. Однако в случае если договор аренды будет пролонгирован, организация-арендатор сможет продолжить начисление амортизации (письмо Минфина России от 02.03.2007 № 03-03-06/1/143).

Такой порядок действует для организаций, применяющих общий режим налогообложения.

Организация-арендатор, применяющая УСН, может включать в состав расходов затраты на неотделимые улучшения арендованного имущества в случае невозмещения их стоимости арендодателем.

Расходы на неотделимые улучшения арендованного имущества учитываются при расчете единого налога с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию (подп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

По окончании договора аренды неотделимые улучшения, выполненные арендатором, как не существующие самостоятельно признаются собственностью арендодателя и переходят к нему вместе с объектом аренды.

В том случае, если такая передача неотделимых улучшений будет осуществлена до истечения установленного срока, «упрощенцу» придется пересчитать налоговую базу по единому налогу за весь период пользования этим объектом до даты передачи объекта.

Если срок полезного использования по неотделимым улучшениям арендованного имущества превышает 15 лет, то пересчитать налоговую базу придется в случае, если указанный объект основных средств передан арендодателю до истечения 10 лет с момента его сооружения или изготовления.

Если же срок полезного использования неотделимых улучшений в арендованное имущество менее 15 лет, пересчитывать налоговую базу по единому налогу следует только в случае, если такой объект основных средств передан арендодателю до истечения трех лет с момента его сооружения или изготовления.

Пересчет осуществляется следующим образом.

Налоговая база увеличивается на стоимость неотделимых улучшений в арендованное имущество, включенную в состав расходов при расчете единого налога, и уменьшается на сумму амортизации, рассчитанной по правилам главы 25 НК РФ. При этом сумма ежемесячной амортизации рассчитывается исходя из срока полезного использования арендованного основного средства, который определяется в соответствии с Классификацией основных средств.