Вы готовы спускаться по незнакомой лестнице с завязанными глазами? Если нет, то внимательно изучайте предложенный вам ипотечный договор. Как гласит давняя латинская пословица: «предупрежден, значит, вооружен», и знание всех деталей поможет сделать вашу ипотеку безопасной и комфортной.

Определив свои требования к ссуде, вы можете выбрать для себя наиболее выгодный кредит. Как сказал когда-то творец развитого социализма Леонид Брежнев: «Экономика должна быть экономной». Мысль здравая. Особенно — в отношении личной экономики каждого из нас. Особенно когда речь идет о долгах.

В случае ипотеки ради бытового комфорта вам придется смириться с моральным дискомфортом — долг есть долг. А так как ипотечный кредит — это крупная сумма, то вполне понятно, что в такой ситуации хочется использовать любую возможность сэкономить и взять ссуду на наиболее выгодных условиях.

В чем же могут заключаться условия выгодного кредита? Универсального ответа на этот вопрос не существует. По одной простой причине — все зависит от того, в чем для вас заключается выгода. Одни хотят быстрее рассчитаться с банком, чтобы поменьше переплачивать на процентах. Другие, наоборот, желают растянуть срок возврата ссуды на возможно больший срок, чтобы ежемесячные взносы по кредиту поменьше били по семейному бюджету. Третьи хотят взять кредит с минимумом бюрократических процедур. В соответствии со своими потребностями и надо выбирать ту или иную ипотечную программу из числа предлагаемых российскими банками.

Но в любом случае оптимальный вариант — взять кредит, проценты по которому и сопутствующие платежи ниже среднерыночных показателей. В этом плане существуют некоторые закономерности, которые полезно знать.

Естественный вопрос — а какую экономию вам даст дотошное изучение различных ипотечных программ? Особенно на фоне общей весьма круглой суммы кредита? Ответ довольно прост.

Однажды мы с одним моим знакомым, второпях купившим в ипотеку квартиру, — спортивного интереса ради — подсчитали, сколько бы он заплатил за тот же кредит в другом банке, который оформлял кредит медленнее, зато предлагал более выгодные условия.

Выяснилось, что ежегодная разница составляет $2300. То есть за пятнадцать лет (а именно на этот срок была взята ссуда) — $34500. Цена неплохого новенького автомобиля. Приятель, который пока ездит на отечественной «десятке», изрядно задумался…

Чем крупнее банк, тем больше шансов, что он не будет жадничать. Лидеры рынка зарабатывают прибыль за счет больших объемов, поэтому и комиссии, и процентные ставки по кредиту у них относительно невысоки. Чем крупнее банк, тем больше вероятности, что требования к заемщику будут мягче. Впрочем, ипотечные банки, для которых этот вид кредитования служит основным источником дохода, тоже стараются потрафить заемщикам, смягчают свои требования, чтобы привлечь больше клиентов. Например, иногда отказываются от обязательного страхования жизни заемщика при заключении кредитного договора. Пустячок, а тоже экономия. Другое дело, что такая страховка может оказаться выгодной не только банку, но и вам.

Многим ипотечным банкам свойственно часто проводить рекламные акции, информируя о разнообразных льготах и бонусах заемщикам: снижение и отмена комиссий за выдачу кредита и его обналичивание, снижение процентной ставки, отмена того или иного вида страхования, кредитная карта в подарок и т. п.

И все же самостоятельно разобраться, какой из ипотечных продуктов, предлагаемых сегодня сотнями банков, выгоднее, сумеет не каждый. Если вы не хотите возиться со всем этим — есть смысл обратиться к кредитному брокеру. Его вознаграждение может окупиться с лихвой. Знание рынка позволит сотрудникам брокерской компании определить, какие условия кредитования оптимальны для клиента. Кроме того, солидный брокер является партнером большого числа банков, которые предоставляют его клиентам различные льготы. Например, снижение или отмена комиссии за выдачу кредита, более низкие процентные ставки. Таким образом, можно сэкономить несколько процентов от суммы кредита — в материальном выражении это составит десятки тысяч рублей.

Кстати, именно через брокеров можно провести и такую операцию по экономии, как рефинансирование кредита. Ставки по ипотеке в России в последние годы неуклонно снижались, и на рынке есть немало банков, которые готовы «обменять» ваш кредит на кредит с меньшей процентной ставкой.

Про обмен поговорим подробнее. Взяв ипотеку, вы сохраняете возможность для маневра — ипотечный кредит можно обменять на кредит с лучшими условиями.

Однако об этом знают далеко не все: ипотека пока остается для многих россиян вещью в себе. И вызывает примерно такие же чувства, как прыжок с парашютом: интересно, но боязно. По оценке Минэкономразвития России, ипотеку могут позволить себе примерно 10–15 % россиян. А реально воспользовались ею 2 %. Почувствуйте разницу. Причина проста: большинство из тех, кто МОГ БЫ позволить себе ипотеку, но НЕ ДЕЛАЕТ этого, рассуждают так: а вдруг сейчас не самое лучшее время для того, чтобы взять подобную ссуду?

Российский человек в принципе обожает снижение стоимости, если, конечно, это не касается его собственной зарплаты. И глядя на постепенное удешевление ипотечных кредитов, мы говорим себе: «Возьму ипотеку, но позже, а то вдруг проценты еще ниже упадут?» Тем более что оптимистично настроенные эксперты предрекают в перспективе дальнейшее снижение ставок по ипотеке.

Так что гадание на предмет «когда выгодно брать ипотеку» имеют под собой почву. Однако лет пять назад наиболее расчетливые заемщики получили новый инструмент — возможность снизить ставку ипотечного кредита по собственному желанию. В России появилась услуга перекредитования (рефинансирования кредита). То есть попросту вы получаете возможность поменять взятый вами кредит на более выгодный.

В 2007 году впервые о возможности ипотечного перекредитования заявила компания «Фосборн Хоум», тогдашний лидер российского рынка ипотечных брокеров. Был открыт Центр обмена ипотечных кредитов, в котором каждому желающему могли подобрать более выгодные условия ипотеки. Партнерами Центра по рефинансированию кредитов стали Альфа-банк и Райффайзенбанк, которые и взяли на себя труд по обмену кредитов. Затем о своей программе рефинансирования ипотечных кредитов объявил и банк ВТБ24.

Так что «обмен» возможен. Но надо помнить о следующем.