В любом случае вы должны настроить бригадира на то, что у вас с ним — общая цель, то есть сдача объекта в срок и с надлежащим уровнем качества. С одной стороны, он должен видеть, что вы доверяете его знаниям и опыту, с другой — осознавать, что вы — хозяин объекта и своих денег.

График работ должен быть составлен так, чтобы бригадир понимал — вы имеете представление о технологическом цикле строительства. Об этом ему скажут правильно выбранные вами так называемые точки контроля. Иными словами, вы должны расписать, когда и какие именно операции вы приедете проверить. Не забудьте оговорить изначально, что вы намерены крайне пунктуально соблюдать составленный график и что строители не имеют права выполнять работы, следующие за теми, которые вы приедете проверить. Так они не смогут скрыть качество выполнения одних работ, начав следующие.

Если строители скажут вам, что своими визитами и проверками вы задерживаете темп работ, — смело проявляйте жесткость. Ведь ваш приезд в день, когда по графику должна быть завершена определенная работа, никак не может задержать строителей. С другой стороны, совершенно недопустимо запаздывать с проверкой или откладывать ее.

Если строители выполнили какую-то работу с опережением, об этом прораб либо бригадир должны поставить вас в известность заблаговременно. Перенеся срок проверки, вам следует дотошно выяснить причины такого «стахановского прорыва». Ведь на практике может вскрыться, что нарушился технологический цикл, строители по каким-то своим причинам устроили «гонку» в ущерб качеству. Если же рабочие выбились из графика — выясните, что конкретно планирует предпринять бригадир, чтобы объект в любом случае был сдан в срок.

Вообще, контрольные функции должны быть распределены между вами, независимым наблюдателем и контролирующими отделами местных органов власти. С последними, после того как вами получена вся разрешительная документация и строительство началось, общается в процессе строительства ваш подрядчик. Напомните ему об этом, если заметили тенденцию переложить данное занятие на вас.

Одним словом, график ваших приездов нужен не только для контроля, но и лично для вас. С одной стороны, он поможет избежать искушения ездить на стройплощадку ежедневно, с другой — не позволит вам пропасть надолго. Тем более если вы не нашли возможности воспользоваться услугами независимого эксперта по техническому надзору за строительством. Если вы все-таки нашли такого специалиста — четко разделите с ним обязанности. Иначе эффект от контроля снизится.

Какие конфликтные ситуации могут возникнуть в ходе строительства? Самая болезненная из них — срыв сроков сдачи объекта. Строители, разумеется, могут сообщить вам, что сроки сорваны по вашей вине, так как вы не вовремя подвезли на объект материалы. При этом работники не объяснят, почему они заговорили об этом сейчас, а не два месяца назад. Решить вопрос грамотно и без ущерба для себя можно лишь в том случае, если вы исправно вели журнал строительных работ. В нем должны быть отмечены и дата поставки на стройплощадку «спорных» материалов, и сроки работ, для выполнения которых этот материал требовался.

Бывает, что строители завышают количество использованных материалов, например рассчитывая на то, что вы не сможете установить изначальное количество сухой цементной смеси, посредством которой выполнялась стяжка. В вашем журнале должно быть написано, когда и в каком количестве сухая смесь была доставлена на участок.

Помните, что искушение украсть появляется у строителей в ходе подведения финансовых итогов строительства, когда подсчитать изначальное количество некоторых материалов действительно очень сложно. На этапе стартовых поставок, как правило, воровать не рискнет ни один прораб. Таким образом, на данном этапе вы обязаны составить подробную опись всего купленного и потребовать от бригадира расписаться под этими цифрами.

Кто должен вести журнал — вы или только прораб? Это обоюдный процесс. Хорошо, если прораб ежедневно делает в журнале пометки, а вы в каждый свой контрольный приезд сверяете записи с тем, что видите. Вы имеете право возмутиться, не увидев в журнале ежедневных записей о том, кем и какие работы выполнялись на участке в каждый конкретный день, какие материалы и в каком количестве были завезены, а какие — израсходованы.

Вы же вносите свои «ответные» пометки, поручения, пожелания, фиксируете недовольство чем-либо. Обязательно проследите, отмечено ли, сколько рабочих присутствовало на объекте в каждый из дней, какую именно работу и кто из них выполнял.

Самое главное. Вмените бригадиру в обязанность ежедневно звонить вам по вечерам и отчитываться, как прошел день. В случае нормального развития строительства эти разговоры не отнимут у вас много времени. Необходимо дать понять бригадиру, что вы каждый день хотите знать, действительно ли все нормально на строительной площадке.

Если вы почитаете прессу по строительной тематике, то узнаете, что примерно 6о % заключенных договоров между заказчиками и подрядчиками завершаются взаимными финансовыми претензиями сторон.

В этом плане особенно «страдают» коттеджи с крышами, покрытыми профилированным металлическим листом, иными словами, весьма популярной сегодня металлочерепицей. Самая распространенная жалоба владельцев-новоселов — по всему периметру примыкание черепичной кровли к стенам выполнено без использования фартука из оцинкованной стали. В иных местах отсутствуют даже технологически необходимые листы гладкой оцинкованной стали. Часто при подробном рассмотрении не обнаруживается и пароизоляционный ковер для кровельной обрешетки. Иногда мы с разочарованием обнаруживаем, что на кровле порван пергамин, а кое-где есть складки и вмятины. Настил под черепицу может быть выполнен из ДСП, хотя в смету была заложена фанера. Случается, что не выполнено антисептирование деревянных конструкций крыши.