Общие положения Гражданского кодекса РФ о заключении договора (статья 432) определяют, что существенными являются условия о предмете, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Несогласованность существенных условий часто приводит к спорам, которые разрешаются арбитражными судами.

Существенными условиями договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения являются данные об объекте недвижимости, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, а также те документы, из которых вытекают эти данные:

1. Такие данные указаны в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, а именно: название, площадь, местонахождение. Дополнительные характеристики здания, сооружения при необходимости можно почерпнуть из технического паспорта здания, сооружения.

Желательно наряду с местонахождением указать общую площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности по техническому паспорту на здание.

2. Такие данные определены законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 3 ст. 26 которого требует приложения к договору поэтажных планов здания, сооружения, помещения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Не помешает и приложенная экспликация.

3. Исходя из существующей практики, к договору полезно приложить техническую документацию на здание, сооружение, помещение, так как при ее отсутствии иногда невозможно определить фактическое состояние названных объектов аренды.

Если такой документации нет, то желательно приложить к договору техническое описание объекта аренды, составленное сторонами сделки в произвольной форме. Главная задача, решаемая при этом, – избежать спора относительно состояния объекта аренды в случае изменения этого состояния.

Законом установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о размере арендной платы он считается незаключенным.

Оплата осуществляется обычно помесячно либо поквартально. Широко в практике распространена предварительная форма оплаты.

Обычно стороны подразумевают под размером арендной платы несколько показателей:

– выражение арендного платежа в валюте или рублях;

– срок внесения арендных платежей – ежемесячный, ежеквартальный, ежегодный;

– включение или исключение из размера платежа коммунальных и других услуг;

– виды (формы) арендного платежа.

Арендная плата, установленная в договоре, включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре за единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного в аренду здания или сооружения.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами.

Обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором.

При этом, если одна из сторон уклоняется от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, такое уклонение рассматривается как отказ, соответственно, арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества.

Подписание документа – самостоятельная обязанность сторон, отличная от обязанности арендодателя по фактическому предоставлению имущества во владение и пользование и от обязанности арендатора по фактическому принятию имущества. Вопрос об исполнении названной обязанности обычно возникает в ситуации, когда здание или сооружение уже находится во владении арендатора либо арендодатель совершил все необходимые действия для предоставления объекта арендатору. До этого момента говорить об уклонении от подписания документа о передаче объекта преждевременно. Это положение важно учитывать при определении последствий уклонения от подписания.

Гражданский кодекс РФ не содержит специальных указаний о последствиях неправомерного уклонения от подписания документа о передаче.

Они должны определяться согласно общим правилам, установленным в законе для случаев отказа арендодателя от исполнения обязанностей по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа обязательства. Так, добросовестная сторона вправе требовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков, причиненных как неисполнением договора, так и его расторжением, либо возмещения убытков, вызванных задержкой исполнения договора.