Шрифт:
наличие парковки и соответствие ее размерам магазина.
Наличие парковки важно для привлечения покупателей с высоким уровнем дохода и высоким чеком, это имеет особое значение для магазинов продовольственного формата. Норматив, по которому проектируются парковки в супер– и гипермаркетах: одно машино-место на 20 м2 торговой площади, для небольших магазинов – на 25–35 м2 торговой площади;
близость к остановке общественного транспорта – не более 200 м2;
сторона дороги, на которой располагается магазин, – по пути домой или по пути на работу. Более привлекательна сторона по пути домой, так как иногда покупателям лучше проехать одну дополнительную остановку и сделать покупки в магазине, расположенном на этой стороне дороги;
визуальная доступность объекта.
Кроме перечисленного нужно подробно исследовать структуру занятости населения, ее перспективу, наличие рабочих мест. При изучении данного вопроса учитывайте все показатели (табл. 4.2). Например, близость учебного заведения может стать положительным фактором для магазинов, торгующих товарами молодежного ассортимента – аудиотехникой, кассетами, дисками и т. п.
Таблица 4.2. Влияние объектов инфраструктуры и других торговых предприятий на торговлю
При открытии своего магазина стоит учитывать близость социально значимых объектов. Это существенно сузит поиск места (табл. 4.3, 4.4).
Таблицы 4.3, 4.4. Оценка привлекательности инфраструктуры района
Для того чтобы оценить успешность магазина, мы должны знать:
число предполагаемых покупателей;
так называемый средний чек (средняя стоимость покупки одного человека).
Предлагаю провести мини-исследование и спрогнозировать данные показатели.
Для этого измерим проходимость, то есть количество пешеходов, проходящих мимо магазина в течение определенного периода. Проходимость может существенно отличаться даже в пределах нескольких десятков метров.
Для измерения проходимости осуществим замеры автомобильных и пешеходных потоков по табл. 4.5.
Таблица 4.5. Замеры потоков
Потоки пешеходов [3]
Подобные измерения позволяют сравнить проходимость в различных местах и принять решение для выбора. Отмечу, что проходимость является решающим фактором, поэтому сравнивать торговые точки между собой лучше по такому показателю, как цена за одного пешехода на 1 м2 площади.
3
За пешехода принимаются только представители целевой аудитории. Например, для магазина белья и женского трикотажа целевой аудиторией являются женщины 25–45 лет, со «средним» уровнем дохода. Считаем только визуально подходящих под данное описание пешеходов. Несколько идущих вместе женщин считаются за двоих пешеходов, пара мужчина и женщина – за одного, студенты, дети и пенсионеры в расчет не принимаются.
Например, арендная ставка на одно отдельно стоящее торговое помещение площадью 30 м2 – 300 000 р., средняя проходимость – 2500 человек в день (магазин А). Арендная ставка другого в похожем по расположению месте – 400 000 р. за 100 м2 с проходимостью 1000 человек в день (магазин Б). На первый взгляд магазин Б выгоднее: цена за 1 м2 в месяц 4000 р., тогда как в магазине А – 10 000 р.
Сравним показатели:
Магазин А: 300 000/30/2500 = 4.
Магазин Б 400 000/100/1000 = 4.
Как видите, и арендная ставка, и площадь магазина разные, но из-за проходимости продажи в двух таких магазинах могут быть одинаковыми (!). А товарный запас, стоимость оборудования и обслуживания магазина 100 м2 больше, чем 30 м2. Более того, часты случаи, когда дорогой магазин площадью 30 м2 дает выручку, в 3 раза превышающую выручку магазина в 120 м2 дисконт-центра (!).
Данный метод оценки приблизительный, но очень важный. Можно еще рассчитывать этот показатель, используя среднемесячную проходимость и арендную ставку за месяц или стоимость аренды за один день и среднедневную проходимость. Но и в том и в другом случае мы получаем дробные цифры, что не очень хорошо влияет на качество оценки – все сотые и тысячные придают очень маленькую значимость, да и не обладают высокой точностью, вводя нас в заблуждение. Поэтому лучше использовать данный, весьма удобный метод оценки.