Позиция Высшего Арбитражного Суда РФ по вопросу регистрации прав на недвижимое имущество на основании решений третейских судов заключается в следующем. [16] Государственная регистрация наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть осуществлена на основе решения третейского суда, но при соблюдении условий для добровольного и принудительного исполнения этих решений. Стороны третейского разбирательства после вынесения решения третейского суда в соответствии со ст. 31 Федерального закона «О третейских судах в Российской Федерации» должны подтвердить намерение выполнить свою обязанность по исполнению решения третейского суда в добровольном порядке. Для этого на основе решения третейского суда стороны заключают соответствующий условиям третейского решения договор и составляют акт приема-передачи имущества. Регистрирующий орган осуществляет действия по регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с договором.

Таким образом, судебная практика упорядочила сложные отношения в сфере признания прав на недвижимое имущество:

— признание права собственности на недвижимое имущество производится лишь в государственных судах Российской Федерации по месту нахождения такого имущества (исключительная подсудность);

— сделки, предметом которых является недвижимое имущество, могут рассматриваться в третейских судах Российской Федерации, но исключаются из юрисдикции зарубежных арбитражей (ст. 33, 248 АПК РФ);

— решения арбитражей о выполнении обязательств по сделкам с недвижимым имуществом исполняются сторонами добровольно или принудительно (на основе исполнительного листа, выданного государственным судом);

— решения арбитражей о праве собственности на недвижимое имущество не подлежат принудительному исполнению и могут отменяться. [17]

Верховным Судом РФ за последние годы были высказаны две, во многом противоположные, позиции по вопросу о возможности рассмотрения третейскими судами споров о правах на недвижимое имущество. Последняя из них состоит в следующем. Исходя из содержания подп. 3 п. 1 ст. 8 и п. 1 ст. 11 ГК РФ, решение третейского суда является одним из оснований возникновения гражданских прав. В третейский суд может по соглашению сторон третейского разбирательства передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правовых отношений, если иное не установлено федеральным законом (п. 2 ст. 1 Федерального закона «О третейских судах в Российской Федерации») — Статья 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество, установленных, в частности, решением третейского суда, осуществляется на общих основаниях. В п. 1 ст. 17 названного Федерального закона указано, что помимо перечисленных в данной статье документов основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения (абз. 8); иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (абз. 9). Исходя из этих установлений, если решение третейского суда сторонами не оспаривается, оно может являться основанием для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом регистрирующий орган проводит правовую экспертизу всех представленных на регистрацию документов, в том числе и решения третейского суда в отличие от решений судов общей юрисдикции, проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав (ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Кроме того, руководствуясь абз. 11 п. 1 ст. 17 данного Федерального закона, регистрирующий орган осуществляет проверку юридической силы правоустанавливающих документов, представленных на государственную регистрацию прав. Под действие абз. 6 п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», по которому основанием для государственной регистрации являются судебные акты, вступившие в законную силу, решения третейского суда не подпадают, поскольку они не обладают таким свойством решений судов общей юрисдикции, как «законная сила судебного решения». В случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрирующий орган может отказать в регистрации прав. Отказ в государственной регистрации прав может быть оспорен заинтересованным лицом в суд общей юрисдикции. Такие дела третейскому суду не подведомственны. [18]

Вопрос о правовой природе арбитражного (третейского) соглашения не имеет в настоящее время своего однозначного разрешения в теории третейского разбирательства (арбитража). По мнению последователей договорной теории, третейское соглашение относится к обычному гражданско-правовому договору и порождает для сторон конкретные гражданско-правовые обязательства, в том числе и обязательство подчиниться решению, вынесенному третейским судом. Третейское соглашение и решение третейского суда рассматриваются как две части единого договора — договора об арбитраже. Как следствие, при оценке действительности третейского соглашения применяются нормы гражданского законодательства. Сторонниками процессуальной теории третейское соглашение рассматривается в качестве соглашения процессуального характера, направленного на исключение юрисдикции государственного суда. Доктрина sui generis признает за третейским судом статус «смешанного института», содержащего элементы договорного и процессуального характера. Вопросы действительности третейского соглашения, право- и дееспособности сторон относятся к области договорной и могут быть разрешены с применением норм гражданского законодательства. Само третейское разбирательство становится правоприменительной деятельностью и переходит в сферу процессуального права. Все это порождает неоднозначные подходы к его оценке в судебной практике.

Российское законодательство тяготеет к теории смешанной правовой природы третейского суда. В ст. 2 Федерального закона «О третейских судах в Российской Федерации» третейское соглашение определяется как соглашение сторон о передаче спора на разрешение третейского суда, а в ч. 1. ст. 7 Закона РФ «О международном коммерческом арбитраже» арбитражное соглашение определяется как соглашение сторон о передаче в арбитраж всех или определенных споров, которые возникли или могут возникнуть между ними в связи с каким-либо конкретным правоотношением, независимо от того, носило оно договорный характер или нет.

Итак, третейское соглашение — это самостоятельное соглашение сторон материального правоотношения о реализации права на защиту путем передачи в третейский суд всех или определенных споров, которые возникли или могут возникнуть между ними в связи с каким-либо конкретным правоотношением, независимо от того, носило оно договорный характер или нет.

Материально-правовые характеристики третейского соглашения определяются его свойствами как правоотношения. В этом качестве третейское соглашение является:

— основанием для передачи спора в третейский суд для рассмотрения и вынесения решения (определяет права и обязанности сторон, обязательность и порядок совершения юридически значимых действий);

— основанием компетенции третейского суда (волей сторон, выраженной в соглашении, очерчиваются пределы, в которых правомочен принимать решения третейский суд).

Общественные отношения, возникающие в связи с заключением соглашения о передаче спора на рассмотрение третейского суда, урегулированы нормами специального законодательства, образуют особый вид правоотношений. Они основаны на равенстве сторон, автономии воли и являются по своему характеру регулятивными, материально-правовыми. Объектом выступает деятельность сторон по передаче спора на рассмотрение специального юрисдикционного органа — третейского суда, а также деятельность по формированию состава третейского суда. Содержанием правоотношения являются права и обязанности сторон, установленные в целях обеспечения передачи дела на рассмотрение третейского суда, формирования его состава. Стороны, заключившие соглашение, принимают на себя обязательство передать возникший между ними спор на рассмотрение негосударственного юрисдикционного органа и приобретают право требовать от контрагента исполнения данных обязанностей. Именно поэтому исполнением арбитражного соглашения будет являться не процессуальная деятельность третейского суда по рассмотрению спора, а действия сторон, направленные на обеспечение возможности такого рассмотрения.

Законодательство связывает с заключением сторонами третейского соглашения определенные процессуальные последствия — прекращение процессуальных правоотношений в государственном суде, изменение подведомственности дела. И в этом смысле третейское соглашение необходимо рассматривать не как самостоятельное правоотношение, а как юридический факт. Процессуальные характеристики третейского соглашения определяются его свойствами как юридического факта. В этом качестве третейское соглашение является: