Распоряжение квартирой — это определение ее юридической судьбы. Собственник может переводить жилое помещение в нежилое, продавать, дарить, менять, отдавать в залог. Собственник даже может отказаться от права собственности, то есть расприватизировать квартиру.

Помимо прав у собственника квартиры есть и обязанности. Собственник жилья несет бремя содержания имущества, то есть обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и обязанности законных интересов соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме. Кроме того, он должен вовремя оплачивать коммунальные платежи и нести другие расходы по содержанию жилого помещения, а также платить налог на имущество.

Собственник квартиры платит взносы на капитальный ремонт, в отличие от нанимателя.

Далеко не все, проживающие в определенной квартире, являются ее собственниками. Три группы лиц, не являющихся собственниками, имеют ограниченные права на жилое помещение. К ним относятся:

— члены семьи собственника (в том числе бывшие);

— лица, проживающие на основании договора пожизненного содержания с иждивением;

— лицо, которому помещение было предоставлено в силу завещательного отказа.

У членов семьи владельца квартиры есть право пользоваться жилым помещением наравне с владельцем, если иное не установлено соглашением между ними. Однако, чтобы обменять квартиру, сделать в ней перепланировку, заключить договор поднайма или вести предпринимательскую деятельность, им необходимо будет получить согласие собственника.

Бывшие члены семьи собственника — это люди, прекратившие с ним семейные отношения. Согласно законодательству, их права на жилую площадь не сохраняются по истечении установленного в суде срока, если иное не закреплено соответствующим соглашением.

К сожалению, бывшие члены семьи собственника не защищены законом. Это значит, что при разводе бывший супруг или супруга должны искать себе новое жилье, и хорошо, если им есть куда идти.

Суд может сохранить право пользования квартирой за бывшим членом семьи, если тот не в состоянии обеспечить себя жилым помещением. Суд имеет право заставить собственника обеспечить бывших членов семьи другим жильем по их требованию (если они не уклоняются от уплаты алиментов).

Собственник не всегда имеет возможность в полной мере воспользоваться своими правами. Поскольку в случае развода он не может лишить жилплощади своего несовершеннолетнего ребенка, то должен обеспечить жильем и его мать, если у нее нет жилья. Даже если в этом нет необходимости, то продать квартиру ее владельцу крайне сложно — ведь ребенок остается зарегистрированным в ней.

Нередко в квартире кроме бывших супругов могут проживать (быть зарегистрированы) их родственники. Их выселение также зависит от наличия или отсутствия другой жилплощади, поскольку согласно Конституции РФ лишить человека жилья нельзя. Таким образом, собственнику и в этом случае будет сложно освободить квартиру для «чистой» продажи.

Помочь в решении подобных проблем может заключение брачного договора или иного соглашения между собственником и совместно проживающими с ним людьми. Родители, передавая жилье детям, тоже могут подстраховаться. Для этого следует заключить договор ренты, пожизненного содержания с иждивением или составить завещание. В последнем случае в завещании желательно определить доли в имуществе и их наследников, а также не вписывать в него другую собственность.

Завещательный отказ предполагает, что завещатель возлагает на своих наследников исполнение имущественной обязанности в пользу определенного лица. Эти определенные лица имеют право требовать исполнения обязанности. Как пример — квартира передана в наследство дочери с указанием в завещании, что она должна предоставить сыну право пользования этой квартирой, на время или пожизненно.

Человек, получивший право пользования жильем по завещательному отказу, пользуется данным помещением наравне с собственником. По истечении указанного в завещании срока право пользования квартирой у данного лица прекращается.

Проживающий в жилом помещении на этом основании дееспособный гражданин вместе с собственником несет ответственность по всем обязательствам, вытекающим из пользования помещением.

Человек, живущий в квартире на основании договора пожизненного содержания с иждивением, имеет право пользоваться данным помещением так же, как и лицо, получившее право пользования по завещательному отказу.