В условиях, когда правовых норм становится все больше, непосвященному человеку становится все сложнее разобраться в юридических тонкостях. Покупка жилья представляет собой процесс коварный, иногда даже опасный для человека, решившегося на такой шаг. И связано это в первую очередь с тем, что квартира может оказаться «юридически нечистой». И тогда ее приобретение потянет за собой целый «букет» различных неприятностей как морального, так и имущественного характера.

Если вы решили приобрести квартиру, то лучше всего обратиться в агентство недвижимости либо к специалистам, которые могут провести необходимую экспертизу квартиры. Конечно, при наличии определенных навыков и связей можно попытаться провести экспертизу самостоятельно. Но, как показывает опыт работы на рынке жилья, такое случается крайне редко [44] .

Юридическая проверка чистоты квартиры в каждом случае требует индивидуального подхода, причем юристам и экспертам часто приходится фактически заново разрабатывать безопасную для покупателя схему оформления. И заниматься этим должны отнюдь не агенты, а высококвалифицированные сотрудники. Поэтому эта услуга не может быть дешевой, все зависит от длины цепочки альтернативы и сложности вариантов.

Для проверки юридической чистоты квартиры, несомненно, требуется участие опытного риелтора или юриста. Но для того чтобы оценить компетентность приглашенного специалиста, необходимо иметь хотя бы общее представление о правилах правовой экспертизы сделок с недвижимостью.

1. Удостоверьтесь в том, что квартира принадлежит вашему продавцу. Покупатель должен получить максимум информации о продавце, удостовериться, что квартира принадлежит именно ему и он вправе ею распоряжаться.

Первым делом необходимо проверить паспорт продавца (он не должен быть просрочен, номера страниц паспорта должны соответствовать очередности, печати и штампы должны быть четкими). Важно сравнить дату регистрации и расторжения брака с датой приобретения квартиры в собственность. Если квартира находилась в общей совместной собственности супругов, то необходимо иметь нотариально заверенное согласие другого супруга на ее отчуждение.

Сведения о последнем месте регистрации продавца лучше перепроверить в паспортном столе, несмотря на то что сделать это крайне затруднительно.

Можно проверить паспортные данные продавца и документы на квартиру в органе, регистрирующем права на жилые помещения. Для этого необходимо сделать соответствующий запрос в регистрирующий орган. Только там имеются точные данные о том, кому и на основании чего принадлежит конкретная жилплощадь и какие имеются ограничения на продажу квартиры. Проверка в регистрирующем органе — необходимый и обязательный этап в процессе экспертизы квартиры.

Убедитесь в том, что продавец является тем, за кого он себя выдает. Ведь мошеннику достаточно вклеить в паспорт продавца свою фотографию и при определенном умении можно собрать все документы, необходимые для проведения сделки купли-продажи квартиры. При этом никто ничего не заподозрит. Для проверки личности продавца можно, например, обратиться к соседям данной квартиры и показать им его фотографию.

Следует обратиться в организацию по управлению дома, в чьем ведении находится данная жилплощадь (РЭУ, ДЭЗ, ЖСК и т. д.), зайти в паспортный стол и бухгалтерию.

2. Дееспособность продавцов. Проверить вменяемость продавца на момент совершения сделки может лишь врач, обладающий специальными познаниями. Вы же имеете лишь возможность выяснить, не состоит ли он на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Сведения о признании потенциального продавца недееспособным или ограниченно дееспособным можно получить в органах опеки и попечительства. Помните, что, как показывает практика, иски о расторжении договора купли-продажи квартиры, исходящие от недееспособной категории граждан, в большинстве случаев удовлетворяются.

Главная причина тому — продавец может заявить, что на момент сделки он не отдавал себе отчета в своих действиях, представив при этом соответствующую справку из медицинского учреждения. Такая справка вкупе с учетом в психоневрологическoм или наркологическом диспансере является веским доказательством его правоты. В результате возникает большая вероятность того, что сделка купли-продажи квартиры может быть признана недействительной (ст. 177 ГК РФ).

Ссылка на указанную в договоре проверку нотариусом дееспособности сторон не станет веским аргументом в суде. Ведь нотариус — не врач. Истинное состояние сторон может установить только медицинский работник. Поэтому постарайтесь выяснить дееспособность продавца.