Шрифт:
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
При этом необходимо отметить, что с апреля 2005 г. все договоры должны проходить обязательную государственную регистрацию на территории регистрационного округа, где ведется строительство. Подобные договоры считаются заключенными только с момента регистрации. Проверка выполнения строительными фирмами всех условий заключения договора долевого участия возложена на государственный орган – Росрегистрацию.
Государственная регистрация договора, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
Подведем итоги
1. Договор долевого участия заключается между застройщиком и участником долевого строительства.
2. Договор заключается в письменной форме и полежит государственной регистрации.
3. Договор должен обязательно содержать следующие существенные условия, без которых договор считается незаключенным:
определение конкретного объекта долевого строительства;
срок передачи объекта;
цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
гарантийный срок на объект долевого строительства.
4. Помимо существенных условий договор может содержать прочие условия:
передача прав требований по договору;
уступка прав требований по договору;
односторонний отказ от исполнения договора;
обеспечение исполнения обязательств по договору (залог или поручительство);
порядок сдачи и приемки работ;
обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор).
5. Права и обязанности по договору долевого участия передаются по наследству.
Предварительный договор
Закон о долевом участии в строительстве накладывает на застройщиков довольно много обязанностей и ограничений, цель которых благая – защитить инвестора. Но строители придумали несколько схем обхода этих требований.
Если фирма-посредник находит покупателей (фактически – дольщиков) еще до окончания строительства, она заключает с ними не договор долевого участия в строительстве, а, например, предварительный договор купли-продажи недвижимости, который нигде не регистрируется.
Безусловно, такие договоры не надежны для тех, кто хочет вложить свои деньги в недвижимость. Но бывает, что выбирать не приходится. Как в этой ситуации минимизировать риски, заложенные в основу схемы с использованием предварительного договора.
Конструкция предварительного договора выглядит следующим образом. Юридическое лицо, имеющее либо не имеющее разрешение на строительство, в качестве продавца заключает с физическим лицом в качестве покупателя предварительный договор. На момент заключения такого договора жилье как объект недвижимого имущества не существует, поскольку предметом договора является индивидуально определенное жилье в строящемся жилом доме. В соответствии с данным предварительным договором продавец и покупатель обязуются в будущем, после государственной регистрации права собственности продавца на жилье, заключить между собой договор купли-продажи жилья (основной договор). При этом стороны устанавливают, что в целях обеспечения исполнения покупателем своих обязательств по предварительному договору покупатель обязан в течение нескольких дней после подписания предварительного договора перечислить продавцу сумму, как правило, равную покупной цене по основному договору. Платеж по предварительному договору, часто называемый авансом или задатком, ни тем и ни другим, по существу, не является. Рекомендуем назвать его гарантийным платежом или обеспечительной мерой, с тем чтобы договор не был оспорен в этой части и покупатель имел право на возврат указанных денежных средств. Кроме того, предварительный договор должен содержать условие, что после заключения основного договора денежные средства, полученные продавцом от покупателя, будут зачтены продавцом в счет оплаты основного договора.
Одна из опасностей, которую таит конструкция предварительного договора, заключается в том, что после завершения строительства фирма-посредник должна будет сначала зарегистрировать право собственности на построенную недвижимость на себя, а уже потом (по отдельному договору) продать ее фактическому инвестору.
Прежде чем заключать предварительный договор, нужно проверить документы на строительство. Как и в случае заключения легального договора долевого участия в строительстве, надо проверить застройщика, подрядчиков, а также (если они уже есть) разрешение на строительство, проектную документацию и т. д. Только сделать это будет немного труднее, поскольку вы общаетесь не непосредственно с застройщиком, а с посредником. Кроме того, дополнительно надо проверить договор, заключенный между застройщиком и посредником. Это нужно для того, чтобы вы могли убедиться, что ваш продавец недвижимости имеет или будет иметь какие-то права на строящийся объект.
Следующее слабое место в договоре предварительной купли-продажи недвижимости – это неопределенность предмета и срока заключения основного договора.
Пока объект не построен, нельзя четко определить предмет купли-продажи, а поскольку предмет – это самое главное из существенных условий договора, без него трудно представить себе даже предварительный договор.
Чтобы конкретизировать, во что вы вкладываете деньги, нужно проследить за тем, чтобы кроме адреса строящегося здания и его описания в договоре был обозначен этаж, где расположен объект, а также указана его площадь и приведено описание. Надо также настоять на том, чтобы в качестве приложения к договору был план этажа здания (его можно взять из проектной декларации) с обозначенными на нем границами объекта, который вы хотите в будущем купить.
Другая проблема – определение срока заключения основного договора купли-продажи. Очевидно, что заключить основной договор можно будет только после того, как строительство будет закончено, объект введут в эксплуатацию и продавец получит (то есть зарегистрирует) право собственности на него. Ошибкой является то, что в предварительном договоре указывают, что основной договор должен быть заключен в течение 30 (или 20, 40 и т. д.) дней после государственной регистрации права собственности продавца на объект строительства.