В соответствии с гражданским законодательством срок договора должен быть определен либо конкретной календарной датой, либо истечением периода, либо указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. А госрегистрация права собственности – далеко не неизбежное событие. Таким образом, можно сказать, что в предварительном договоре срок заключения основного договора вообще не согласован. В этом случае основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного. Это значит, что через год предварительный договор теряет силу, а продавец может отказаться от выполнения договоренностей и просто вернуть вам деньги, тогда как стоимость квадратного метра за год вырастет неоднократно.

Рекомендуем указать в договоре предельную дату заключения основного договора (например – не позднее 1 января 2012 г.).

Следующий полезный совет: как только подошел срок заключения основного договора, направьте продавцу предложение заключить его. Даже если ваш продавец будет уклоняться от заключения нового договора, можно принудить его через суд и потребовать к тому же возмещения убытков.

Часто продавец не сообщает вовремя о том, что все готово для заключения основного договора. Вместо этого находится новый покупатель на недвижимость. Чтобы обезопасить себя от таких злоупотреблений со стороны продавца, нужно включить в договор требование о том, что продавец должен в определенный срок сообщить вам о выполнении условий для заключения основного договора и предусмотреть неустойку за нарушение этого требования. Можно также определить в договоре штраф за отказ от заключения основного договора.

Особое внимание при заключении предварительного договора в случае, когда его заключение является единственно возможным вариантом приобретения недвижимости:

1. проверить документы продавца;

2. четко определить предмет договора;

3. обозначить предварительный платеж по договору в качестве гарантийного платежа или обеспечительной меры, которая будет зачтена в счет оплаты основного договора;

4. зафиксировать срок заключения основного договора четкой календарной датой;

5. не пропустить срок заключения основного договора, направив продавцу предложение заключить его.

Необходимо отметить, что, несмотря на принятие нового Закона, прямо направленного на регулирование отношений по поводу участия в долевом строительстве объектов недвижимости, некоторые организации-застройщики при заключении договора ссылаются на Закон об инвестициях. Такой подход объясняется тем, что названный Закон не столь четко определяет условия договора, права, обязанности сторон, позволяя заинтересованным лицам включать дополнительные положения, не предусмотренные или прямо противоречащие Закону о долевом участии в строительстве, который, кроме того, регулирует отношения после 30 декабря 2004 г. Большинство же строительных организаций указывают, что разрешение на строительство было ими получено ранее этой даты, т. е. вступления Закона в силу. Таким образом, получается, что граждане, вкладывающие свои деньги в строительство домов, вынуждены заключать с застройщиками договоры на инвестирование, несомненно, ограничивающие их права при строительстве.

Конец ознакомительного фрагмента.