Это связано с тем, что предстоящая жилищная реформа, одной из основных задач которой станет формирование рынка доступного жилья, предполагает широкое использование ипотеки, с отменой нотариального удостоверения которой для субъектов снизятся затраты по сделке. Это еще раз доказывает, что по мере развития системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним требование об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью будет пересматриваться.

Не исключено, что со временем будет отменено и нотариальное удостоверение договора ренты. Близость российской системы к системе континентального права не является основанием для сохранения нотариальной формы сделок с недвижимостью.

Также следует отметить, что норма п. 2 ст. 165 ГК РФ позволяет признать действительной сделку при отсутствии ее обязательного нотариального удостоверения.

Некоторые авторы отстаивают компромиссные варианты. В.В. Ярков, анализируя роль нотариата в правовой системе России, предложил возродить такое правило, которое было предусмотрено в Положении о нотариальной части Российской империи, а также существует в ряде стран латинского нотариата. Оно заключается в совершении важнейших сделок, например, с недвижимостью, в присутствии двух свидетелей, которые бы свидетельствовали дополнительно истинность воли сторон и соблюдение нотариальной процедуры. Представляется, что в современных российских условиях данная процедура не сможет выполнить главную функцию – защитить участников сделки.

Н. Сучкова, советник Президента Федеральной нотариальной палаты по правовым вопросам, предлагает ввести обязательность нотариальной формы сделок с недвижимостью и предусмотреть новое нотариальное действие – передачу нотариусом нотариально удостоверенного договора для государственной регистрации [89] . Данная точка зрения представляет собой небесспорный, но, безусловно, интересный подход в решении ряда вопросов государственной регистрации прав сделок с недвижимостью и нотариального удостоверения сделок.

Указанные положения были внесены в Закон о регистрации в связи с приятием Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ.

М. Пискунова, зав. кафедрой Российского института государственных регистраторов, анализирует аргументы, предложенные Н. Сучковой в качестве обоснования необходимости введения нотариального удостоверения сделок и противопоставляет им следующие возражения. Достоверность прав и обязанностей сторон сделки может обеспечить только ЕГРП, а нотариальное удостоверение сделок пойдет вразрез с правительственной концепцией «одного окна». Никаких катастрофических последствий для рынка недвижимости отмена обязательного нотариального удостоверения сделок и введение государственной регистрации не повлекли. По данным учреждений юстиции, в зависимости от субъекта РФ различалось соотношение количества договоров, заключаемых в простой письменной и нотариальной форме: в Санкт-Петербурге в нотариальной форме заключалось 87% сделок по отчуждению недвижимости, в Ленинградской области – 56%, в Архангельской области – 40%, Ярославской области – 31%, в Приморском крае и Омской области – 22%, Северной Осетии – 11%, Томской области – 6%, Курганской области и Карелии – 5%, Оренбургской области – 3%, а в республике Тыва в нотариальной форме заключались только сделки, подлежащие нотариальному удостоверению в силу закона [90] . Таким образом, население само выбирает форму сделки, очевидно, в зависимости от состояния рынка недвижимости и платежеспособности.

Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что нотариальное удостоверение сделок не является инструментом, который в полной мере может защитить интересы сторон, поскольку достоверность прав и обязанностей сторон сделки подтверждается записями в ЕГРП. Только государственная регистрация в конечном счете может обеспечить гарантии незыблемости прав. Отказ от обязательного нотариального удостоверения сделок не лишает сторон юридической помощи. Если стороны ищут дополнительных гарантий, то могут воспользоваться нотариальным удостоверением добровольно. Размеры нотариальных тарифов за совершение нотариальных действий, для которых законодательством не предусмотрена обязательная нотариальная форма, установлены ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате.

Как отмечал А.Б. Карлин, первый заместитель Министра юстиции РФ, «Минюст решительно противостоит попыткам предложить такие изменения в ГК РФ и других законах, которые преследуют цель коренной деформации понятия государственной регистрации прав. Часто это делается под флагом повышения уровня государственной гарантированности зарегистрированных прав, повышении роли нотариата и т. п. Правовая и социальная ценность регистрации прав на недвижимость зиждется на ее стабильности, правовой чистоте и обоснованности, и эти качества Минюст будет постоянно поддерживать и укреплять». [91]

Проведенный анализ позволяет сделать следующие выводы.

В литературе справедливо отмечается, что система государственной регистрации не может замещать функции нотариата, так как эти институты выполняют различные функции: нотариус удостоверяет сделку, государственный регистратор регистрирует право или сделку. Эти институты могут успешно функционировать, взаимно дополняя друг друга. Именно поэтому необходимо вернуться к существовавшему ранее порядку, т. е. предусмотреть нотариальную форму для всех сделок с недвижимым имуществом, особенно с участием физических лиц. Государственную регистрацию следует сохранить только для прав на недвижимость и для различных обременений и ограничений этих прав [92] . Это будет способствовать созданию юридического механизма, обеспечивающего, с одной стороны, надлежащую защиту прав и интересов граждан в сфере оборота недвижимости, с другой – эффективный контроль государства над совершением сделок данного типа.

Защита прав граждан не сводится только к восстановлению или признанию нарушенных или оспариваемых прав; обязанностью государства является и недопущение их нарушения или оспаривания [93] . Институт нотариата осуществляет превентивное правосудие, т. е. путем нотариального удостоверения сделок с недвижимостью способствует снижению споров, связанных с такими сделками. Нормы же гражданского законодательства необоснованно сузили сферу этой деятельности нотариальных органов.

Квалифицированная работа нотариуса с лицами, обращающимися за совершением нотариального удостоверения сделки с недвижимостью, способствует выяснению их истинной воли, согласованию не только обязательных, но и желательных для сторон факультативных условий сделки, что направлено на защиту более слабой юридически и экономически стороны сделки. Деятельность нотариуса на стадии заключения сделки снижает вероятность возникновения связанных с ней споров. Кроме того, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не затягивает процедуру заключения договоров и не влечет необоснованных и высоких расходов для сторон.