Пример.

А.П. Григорьев уехал в командировку на долгий срок и сдал квартиру через доверенное лицо. Доверенным лицом Григорьева выступила некая И.П. Носова, которая получила от хозяина квартиры оформленную и нотариально удостоверенную доверенность на сдачу квартиры. Арендную плату также взимает Носова. Доход от сдачи квартиры, конечно, получает сам Григорьев, а потому ему необходимо уплатить НДФЛ и подать соответствующие сведения в налоговые органы.

Собственник квартиры уплачивает налог по месту своего жительства в течение 15 дней после подачи налоговой декларации. Если квартира сдавалась до конца года, то декларация подается не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом, в течение которого гражданин сдавал помещение внаем. Если же квартира сдавалась не полный год, а несколько месяцев, то налоговая декларация подается в течении пяти дней с момента прекращения договора найма.

Пример.

Резидент РФ П.И Хвостов сдавал в аренду комнату в квартире за 4500 руб. И.П. Парваткину, который не является индивидуальным предпринимателем. Комната сдавалась в течение трех месяцев – с августа по октябрь 2008 года включительно.

Как арендодатель, за 3 месяца Хвостов получил доход 13500 руб. Декларацию о доходе в соответствии с пунктом 1 статьи 229 НК РФ ему необходимо подать не позднее 30 апреля 2009 года. На основании пункта 4 статьи 228 НК РФ налог с доходов от сдачи комнаты в сумме 1750 руб. (13500 руб. х 13 %) необходимо уплатить не позднее 15 июля 2009 года.

Важный момент: физическое лицо, снимающее жилье, не является по отношению к наймодателю налоговым агентом, следовательно, тот, кто снимает жилье, не обязан удерживать НДФЛ из суммы оплаты за квартиру и сообщать какие– либо сведении я в налоговую инспекцию.

Следующий вопрос по поводу сдачи жилья в найм (аренду) – не является ли такая деятельность предпринимательской и не должен ли собственник жилья становиться на учет в ФНС в качестве предпринимателя без образования юридического лица? Здесь придется обратиться к судебной практике, т. к. вопрос довольно спорный. Тем не менее, в п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 18 ноября 2004 г. № 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем» говорится, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Такая же позиция высказана в письме Минфина России от 22 сентября 2006 г. № 03-05-01-03/125, в котором разъяснено, что закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. По мнению Минфина, о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

• изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли вследствие его использования или реализации;

• учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;

• взаимосвязь всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;

• устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Возникает ли необходимость в регистрации физического лица или нет, необходимо рассматривать в каждом конкретном случае отдельно. Так, если гражданин купил нежилое здание, отремонтировал его и ищет арендаторов – регистрация будет обязательна. А вот от уплаты налогов гражданин не освобождается в любом случае, различие только в том, что, если гражданин не занимается предпринимательской деятельностью – он обязан уплачивать только НДФЛ, если же его деятельность предпринимательская – кроме НДФЛ нужно платить также другие налоги общего режима, например единый социальный налог (ЕСН).

1.2. Вам подарили квартиру или вы ее купили. Кто должен платить налог?

До того как были введены в действие новые правила уплаты налога на дарение и наследование действовал Закон РФ от 12 декабря 1991 г. № 2021-1 «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». По старому закону почти все виды имущества, которые передавались от одного гражданина другому по наследству или дарению, облагались налогом. При этом ставки налога напрямую зависели от стоимости имущества и от очереди получателя наследства. Старый закон не учитывал, что граждане, которые получают имущество в порядке наследования или дарения, очень часто принимают участие в создании и накоплении наследуемого имущества, и при этом все равно уплачивают налог.

В настоящее время налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения, отменен. Это правило закреплено в НК РФ, где говорится, что физические лица не уплачивают налог на доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования, за исключением вознаграждения, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также открытий, изобретений и промышленных образцов. Т. е. квартиру в наследство вы получаете бесплатно (не считая уплаты государственной пошлины, о которой более подробно в гл. 2 данного издания).

Если же квартиру вам подарили, то в этом случае важно, в каких отношениях вы находитесь с дарителем.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Таким образом, если даритель и вы не находитесь в родственных отношениях, то НДФЛ вам платить придется. Если же вы получили квартиру в дар от своей бабушки, то НДФЛ вы не платите. Но в любом случае необходимо будет до 30 апреля следующего года подать в налоговую инспекцию по месту жительства налоговую декларацию. В случае получения подарка от близкого родственника к декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие родство. За неподачу декларации предусмотрен штраф 100 рублей – если вы освобождены от уплаты налога. А если налог нужно было заплатить, то штраф составит пять процентов от суммы налога.

Внимание! Гражданским кодексом РФ установлено, что договор дарения недвижимости подлежит государственной регистрации. Вообще государственной регистрации подлежат все сделки с недвижимым имуществом (и само право на недвижимое имущество). Таким образом, при заключении договора дарения недвижимости государственной регистрации подлежат сам договор и передача права собственности на даримое недвижимое имущество. При этом одаряемым уплачивается государственная пошлина в порядке, установленном подпунктом 20 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ: