• При сравнении коэффициентов доступности жилья по разным странам необходимо учитывать условия кредитования (ставки и сроки). Лучшей сопоставимостью обладают коэффициенты доступности t1.

• При стоимости земли, согласно формуле Pt0 – Z – min = Pter, меньше нуля, возникает ситуация, при которой практически полностью прекращается новое строительство, так как стоимость недвижимости (благодаря ценам на вторичном рынке) становится меньше себестоимости. То есть идут сделки только с недвижимостью на вторичном рынке.

• Отсутствие ипотечного кредитования приводит к равенству Pt0 = Pt1, что существенно сокращает возможности (количество покупаемых объектов недвижимости) и размер суммы траты на недвижимость (среднестатистическая стоимость объекта недвижимости) и, как следствие, сильно снижает деловую активность строительной индустрии.

• Низкие процентные ставки и длинные сроки по ипотечным кредитам увеличивают стоимость квартиры в Т0, как следствие, увеличивается выручка (объемы строительства) и рентабельность застройщиков, растет конкуренция.

Предложение недвижимости и ее качество подстраивается под сумму, которую домохозяйство в состоянии потратить (оплатить со временем). Важным аспектом является недопущение спекулятивного роста стоимости земельных участков. Со стороны государства: необходимо обеспечить скорость и простоту получения разрешений на строительство; предоставление участков под застройку; наличие инфраструктуры; введение высокого налога на неиспользуемую землю.

• Строительная отрасль оказывает самое сильное влияние на уровень жизни граждан, поэтому и является базовой отраслью в рамках ВВП страны.

• Возможность кредитования зависит от накопленных денежных ресурсов в экономике. Необходимо наличие объема сбережений – источника кредитов, так как в долг предоставляются уже накопленные кем-то средства. Это экстенсивный и медленный путь развития ипотечного кредитования, так как в условиях низкого объема сбережений невозможны кредиты по низким ставкам и на долгий срок.

• Низкие ставки трансформируют энергию сбережений в уровень жизни всех дееспособных (полезных, работающих) граждан! Чем ниже оплата заемного капитала, тем выше уровень жизни.

• Выходом для страны с небольшим объемом сбережений граждан (как источника кредитных средств) могла бы стать государственная программа (эмиссия денег) масштабного ипотечного кредитования (только новое жилье!) по низким ставкам (близким к нулю) и на долгий срок работающих семей с определенным уровнем дохода. Следствием этого будет виток деловой активности (причина экономического роста): строителей это заставит создавать и улучшать, остальных – зарабатывать (с целью расплатиться по кредиту) в других отраслях, создавая полезные товары и услуги. При этом влияние на инфляцию будет предельно нивелировано за счет роста деловой активности.

Подобный способ выделения средств не приведет к разворовыванию и низкой эффективности (что часто бывает при финансировании государством масштабных проектов), так как конкретная семья не будет взваливать на себя обязательства по выплате кредита (даже по низкой ставке и на длинный срок) в случае если не будет уверена в реальности и полезности для себя приобретаемого продукта – жилья!

Инвестиционная недвижимость в этом случае (инвесторам невыгодно приобретать и сдавать в аренду из-за низкой ставки) уходит в плоскость услуги по кратковременному (без цели и желания получения в собственность) проживанию: гостиницы, хостелы, апарт-отели и подобное.

В рамках курса «Факультатив» следующим читайте материал 14.1. Что означает слово «Арсагера»?

Глава 13. Какая отчетность должна быть у каждого инвестора

Этот материал является отправной точкой в цикле статей об отчетности. В нем рассматриваются общие принципы составления, назначение и взаимосвязь конкретных отчетов.

При сотрудничестве с доверительным управляющим инвестор выступает «заказчиком» услуги по управлению капиталом, и поэтому инвестору важно знать, как принять работу и оценить ее качество. Если же инвестор вкладывает деньги самостоятельно, то он одновременно является и «заказчиком», и исполнителем. Несмотря на более высокий уровень доверия к своим решениям, инвестору необходимо иметь систему оценки их эффективности. Мы подготовили целый комплекс материалов, в которых покажем, что именно инвестор должен знать о процессе и результате управления своим имуществом, и какие отчеты обязан готовить профессиональный управляющий, чтобы предоставить ему эту информацию.

Предоставляемая клиенту отчетность должна содержать информацию о соблюдении инвестиционной декларации, результате управления, оценке результата и объяснение причин выбора тех или иных активов. Всю эту информацию можно разделить на 4 блока:

• состав и структура портфеля;

• сделки и операции;

• оценка результата;

• анализ активов.

Алгоритм построения отчетности можно представить в виде схемы:

1. Состав и структура портфеля