Если Ваша цель – инвестировать с доходностью выше уровня инфляции, то рекомендую следующую стратегию. Выбирайте те источники информации, которые труднодоступны обывателям. Используйте их для поиска наиболее выгодных предложений. Только скрытая от большинства людей информация поможет Вам совершить действительно выгодную сделку. Не ограничивайтесь сетью Интернет или газетными объявлениями – у этих информационных источников имеется огромное количество читателей и когда там появляется выгодное предложение, то шансов успеть проанализировать и заключить договор гораздо меньше, чем если найти информацию, которой никто кроме Вас не владеет.

Например, в многоквартирных домах рядом с развалившимися колхозами и совхозами живут бывшие водители и доярки этих предприятий, ставшие владельцами земельных участков за трудовые заслуги. С момента начала распада колхозов и до сих пор ради поиска инвестиционных предложений предприимчивые люди обходят квартиры домов с высокой концентрацией собственников земельных участков. Мне самому удавалось находить такие места. Я выкупал объекты площадью от 25 соток. В течение месяца делил их на 2–4 части и продавал в розницу. При цене выкупа 1 миллион рублей, можно продать 4 участка по 360 тысяч рублей, то есть сумма всех продаж составит 1,44 миллиона рублей.

Покупка по цене ниже рыночной хотя бы на 30% является успешной инвестицией с невысоким риском. Такие выгодные предложения нужно искать на первичном рынке, то есть где совсем недавно появилось несколько гектар земли под строительство коттеджного поселка. Девелоперские компании всегда предлагают самые выгодные условия именно на ранней стадии развития проекта. Советую покупать инвестиционные земельные участки на этапе начала продаж, когда проектные коммуникации ещё не подведены, но обязательно получены технические условия на присоединение. Так же может оказаться выгодной покупка во второй очереди поселка.

Имеет смысл изучить предложения на электронных торговых площадках, где объекты уходят за долги или при банкротстве. Написано много статей и книг, посвященных выкупу объектов недвижимости на торгах.

Некоторые инвесторы сотрудничают с коммерческими компаниями, занимающимися срочным выкупом недвижимости. Такие компании набирают пул частных инвесторов, находят заявки от продавцов, которым срочно нужны деньги, за счет инвесторов выкупают земельные участки за 50–60% от рыночной цены, далее управляют объектом для извлечения максимальной прибыли. Из опыта работы в такой компании мне известно, что доходная ставка инвесторов находится в пределах от 10 до 150% годовых.

Определим факторы, влияющие на рост цены инвестиционного земельного участка. Это улучшение территории непосредственно объекта инвестирования, благоустройство окружающей территории, повышение транспортной доступности, увеличение спроса за счет миграции населения, строительство новых центральных коммуникаций, увеличение доступной электрической мощности. Неоценимую помощь Вам окажут проекты развития территории: градостроительная проработка, проект планировки поселка, генеральный план и правила землепользования и застройки района или городского округа.

Запомните, потенциал улучшения территории земельного участка, отношение стоимости выкупа участка к его рыночной цене и план развития окружающей местности на 2–3 года в наибольшей степени определяют насколько выгодно купить этот участок земли.

Ещё один тип успешного инвестирования – это организация финансового потока. Нужно нацелиться на получение регулярного дохода от деятельности на земельном участке. Например, от сдачи земли или построек в аренду, от выращивания овощей и фруктов в теплицах, от разведения рогатого скота. Эта деятельность требует навыков, концентрации усилий и дополнительных денежных средств.

Какие земельные участки ликвидны?

Спросом всегда пользуются предложения в районах, прилегающих к высокоскоростным автомобильным дорогам, без железнодорожных переездов на маршруте и без проездов через крупные населенные пункты со светофорами. Близость к большой воде и отличная экология однозначно увеличивают спрос. Желательно наличие социальной инфраструктуры, но зачастую людям достаточно местного продуктового магазина. Технологии строительства изменяются и дешевеют, дизайн готового дома с годами устаревает, поэтому интерес к участкам без подряда не снижается.

В предыдущей главе мы определили мотивацию и цели поиска земельного участка. В этой главе приступим к изучению методов поиска предложений.

В процессе приобретения недвижимости покупатель проходит несколько этапов: от поиска подходящих предложений до получения зарегистрированных документов, подтверждающих право собственности. Впервые сталкиваясь с вопросом покупки дорогостоящего объекта, люди боятся совершить ошибку, например, не заметить скрытые недостатки или стать жертвой мошенника.