Как установлено судами, оспариваемый договор ипотеки заключен в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, в том числе обязательств по погашению основного долга, по уплате процентов за пользование кредитом и внесению других платежей по кредитному договору, по уплате неустойки. При этом договор ипотеки не содержит всех условий в отношении некоторых из вышеназванных обязательств, а именно: в нем не отражены порядок уплаты процентов за пользование кредитом, сроки (периодичность), порядок начисления процентов, порядок определения и условия оплаты за пользование лимитом кредитной линии, порядок определения и условия платы за обслуживание кредита.

Суды сочли, что, поскольку данные условия содержатся в кредитном договоре, в обеспечение исполнения обязательств по которому заключен договор ипотеки, эти условия являются существенными условиями договора ипотеки и должны были быть согласованы его сторонами.

Так как залогодателем по договору ипотеки и заемщиком-должником по основному обязательству являлись различные лица, суды отклонили довод банка о том, что договор ипотеки содержит условие об ознакомлении залогодателя со всеми условиями кредитного договора и его согласии отвечать за исполнение всех обязательств заемщика, и, сделав вывод о том, что сторонами по договору ипотеки не согласованы все существенные условия этого договора, признали его незаключенным.

Пересматривая дело в порядке надзора, Президиум ВАС РФ счел, что судебные акты подлежат отмене и отказал в иске по следующим основаниям.

По мнению высшей судебной инстанции, разрешая спор, суды не учли следующего.

В спорном договоре ипотеки содержатся условия о предмете ипотеки (нежилое помещение), общей залоговой стоимости предмета залога.

Договором ипотеки установлено, что предметом залога обеспечивается исполнение обществом «Восток Граунд» (заемщиком) обязательств, возникших на основании кредитного договора. Договором ипотеки определена сумма кредита (лимит кредитной линии), установлен срок возврата кредита, а также согласован график снижения размера ссудной задолженности с указанием сроков действия и размера задолженности, т. е. установлены сроки возврата кредита.

Договор ипотеки, дополнительные соглашения к нему и ипотека зарегистрированы в органе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, Президиум ВАС РФ счел, что в договоре ипотеки определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства в части суммы основного долга.

Что же касается обязательства по уплате кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом и иных обязательств, то договором ипотеки установлено, что порядок уплаты процентов, расчет платы за пользование лимитом кредитной линии и порядок платы за обслуживание кредита определены кредитным договором. Следовательно, по мнению надзорной инстанции, в договоре ипотеки не согласованы соответствующие условия, относящиеся к этим обязательствам. При этом отсылка в договоре ипотеки к условиям кредитного договора не может свидетельствовать о том, что стороны договора ипотеки согласовали эти условия, поскольку залогодателем по данному договору является третье лицо, не являющееся должником по кредитному договору, а сам кредитный договор, в отличие от договора ипотеки, не проходил государственной регистрации.

Однако, делая вывод о незаключенности договора ипотеки в целом на том основании, что стороны договора не согласовали условия о порядке уплаты процентов за пользование кредитом, а также о порядке внесения платы за открытие кредитной линии и платы за обслуживание кредита, суды, по мнению Президиума ВАС РФ, не учли, что сторонами были согласованы все существенные условия (размер, срок и существо обязательства), относящиеся к обеспеченному ипотекой обязательству по уплате должником суммы основного долга по кредитному договору, поэтому договор ипотеки не может считаться незаключенным. При этом то обстоятельство, что сторонами не были согласованы названные условия, означает только ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой суммы основного долга по кредитному договору в размере, согласованном сторонами, но не влечет за собой незаключенность договора ипотеки в целом [129] .

В приведенном деле очень хорошо заметно, что, во-первых, довод залогодателя о незаключенности договора ипотеки является явной попыткой защититься от требования залогодержателя об обращении взыскания на предмет ипотеки; во-вторых, суды первых трех инстанций, поддержавшие позицию залогодателя, проявили крайний юридический формализм и только поэтому допустили прекращение залога; в-третьих, надзорная инстанция, напротив же, продемонстрировала возможность весьма гибкого толкования положений ГК РФ и Федерального закона об ипотеке об обеспеченном залогом обязательстве.

Впоследствии правовая позиция, которую занял Президиум ВАС РФ в этом деле, была в абстрактном виде воспроизведена в абз. 3 п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» [130] (далее – Постановление № 10). В нем же содержится и нормативное обоснование ответа на вопрос, почему отсутствие в договоре залога или какой-либо дефект в описании отдельных условий обеспеченного обязательства не влечет за собой отпадение акцессорного права залога: это положения ст. 337 ГК РФ, в соответствии с которой, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения.

Очевидно, что и в ситуации, когда в договоре залога просто не указаны проценты по кредиту, и в ситуации, когда они не могут считаться указанными (как в деле № 6737/10), следует полагать, что стороны договорились обеспечить залогом только основную сумму долга без процентов. Признавать же договор залога незаключенным в данном случае было бы неверным именно с точки зрения той правовой идеи, которая реализована в ст. 337 ГК РФ.

Такой подход ВАС РФ, разумеется, не направлен напрямую против акцессорности залога. Он скорее имеет своей целью устранить неоправданные злоупотребления самой идеей тесной юридической связи основного долга и обеспечения.