В общем случае эффективность использования объекта недвижимости характеризуется отношением фактического ресурсопотребления на конкретном объекте к проектируемому. Показатель эффективности использования объектов недвижимости (E) рассчитывается как величина, обратная показателю уровня диспропорций (D) между существующим и проектируемым использованием данного объекта:

.

Безразмерный комплексный показатель диспропорций (расхождений) между существующим и проектируемым использованием объекта определяется следующим образом:

,

где

ks - коэффициент "жесткости" политики штрафных санкций за неэффективное использование объекта недвижимости;

Bi - весовой коэффициент дефицитности i-того вида ресурсов;

Di - показатель уровня диспропорций по i-тому виду ресурсов.

Чем меньше безразмерный комплексный показатель диспропорций, тем выше показатель эффективности использования объекта недвижимости. Максимальное значение последнего (100%) означает полное соответствие существующего ресурсопотребления проектируемому. При этом все частные диспропорции отсутствуют.

Коэффициент "жесткости" политики штрафных санкций определяет, во сколько раз сумма дополнительных штрафных платежей за неэффективное использование объекта может превышать величину исходной арендной платы. При ks = 1 максимальная величина штрафов не сможет превысить исходной арендной платы; иначе говоря, наименее эффективное использование объекта удваивает плату за пользование землей; при ks = 2 - утраивает и т. д.

Значения Bi - весовых коэффициентов дефицитности i-того вида ресурсов чаще всего определяются экспертно.

На основании оценки эффективности использования объектов недвижимости можно проводить планирование вариантов использования объекта недвижимости. Кратко рассмотрим лишь возможные варианты использования федеральных объектов недвижимого имущества.

Планирование вариантов использования недвижимости

Основными вариантами использования объекта недвижимости могут быть:

* продажа;

* сдача в аренду;

* передача в управление;

* передача в залог;

* внесение в качестве вклада в уставный (складочный) капитал создаваемого общества.

Общим основанием для планирования проведения любого из перечисленных мероприятий является определение реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. Основным критерием отбора варианта является максимальный дисконтированный доход от реализации того или иного варианта использования объекта недвижимости.

Однако после выбора варианта дальнейшие мероприятия должны быть направлены на повышение эффективности использования объекта с учетом выбора. Для этого проводится комплекс действий по реализации запланированного варианта.

Реализация запланированных мероприятий

Алгоритм реализации мероприятий

Повышение эффективности использования объекта недвижимости, на наш взгляд, целесообразно осуществлять в виде следующего алгоритма:

* предпродажная подготовка;

* проведение открытого конкурса по приобретению запланированных прав;

* заключение договора на реализацию прав с победителем конкурса;

* передача прав на объект победителю конкурса.

Проведение открытого конкурса

Решение о проведении конкурса принимается соответствующим органом исполнительной власти, либо им же совместно с соответствующим органом законодательной власти по тем объектам, по которым такая процедура предусмотрена законодательством (далее - Орган).

Для организации и проведения конкурса Орган формирует комиссию, наделенную специальными функциями (рис. 3.13), в состав которой включаются представители подразделений, ведающих вопросами архитектуры и градостроительства, управления жилищным фондом, федеральным имуществом, финансами по представлению руководителей соответствующих подразделений.

Для экспертизы и оценки инвестиционных проектов комиссия может привлекать на возмездной и безвозмездной основе экспертные, консультативные, проектные группы, сторонних специалистов и специализированные организации.

Инвестиционный проект, представляемый на конкурс, должен содержать:

* титульный перечень работ по капитальному ремонту или реконструкции объекта, необходимых для поддержания его в пригодном для эксплуатации состоянии;

* объем предлагаемых инвестиций, необходимых для выполнения указанных работ;