В настоящее время статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое НИ, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Однако данная статья не содержит ответа на два принципиальных вопроса: 1) с какого момента вновь создаваемая вещь может быть признана недвижимой и 2) с какого момента возможна государственная регистрации прав на эту недвижимую вещь.

Создание вещи, которая впоследствии будет признана недвижимой (здание, строение, сооружение и т.п.), может происходить различными способами.

Во-первых, будущий собственник может осуществлять строительство своими силами. В этом случае, для того чтобы создаваемая вещь не была признана в рамках статьи 223 ГК РФ самовольной постройкой, застройщику необходимо соблюсти следующие условия:

земельный участок должен быть отведен для застройки в порядке, установленном действующим земельным законодательством;

необходимо получение соответствующих разрешений на строительство объекта; в процессе строительства необходимо соблюдение действующих градостроительных и строительных норм и правил;

застройщик (застройщики) должен возводить объект для себя с целью приобретения права собственности (права общей собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления) — пункт 1 статьи 218 ГК РФ.

При соблюдении указанных условий по окончании строительства или же в тот момент, когда создаваемое имущество приобретает установленные статьей 130 ГК РФ признаки НИ (то есть объект неразрывно связан с землей, а его перемещение невозможно без нанесения несоразмерного ущерба его назначению), застройщик может зарегистрировать свое право собственности на созданную недвижимую вещь в установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав порядке.

В данном случае вопрос о том, в какой момент создаваемая вещь, представляющая собой совокупность строительных материалов, может считаться в физическом и юридическом смысле НИ, решается следующим образом.

Во-первых, в соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона о государственной регистрации прав обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является план объекта НИ с указанием его кадастрового номера. Такой план может быть представлен в виде технического паспорта, выписки из технического паспорта или в виде инвентаризационно-технической документации, подготовленной специально уполномоченной (с 1 ноября 2004г. — аккредитованной) организацией по техническому описанию и учету. Из чего следует, что организация технической инвентаризации должна сделать описание создаваемого объекта НИ, подтверждая таким образом то, что создаваемый объект является с технической точки зрения объектом НИ. При этом организация технической инвентаризации может вынести заключение о степени готовности объекта и его пригодности к использованию по целевому назначению.

Во-вторых, пунктом 2 статьи 25 Федерального закона о государственной регистрации прав установлено, что право на не завершенный строительством объект НИ регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с таким объектом. Хотя наличие такой необходимости и не является доказательством отнесения строящегося объекта к НИ, без ее подтверждения при проведении правовой экспертизы документов, поданных на государственную регистрацию, невозможна сама регистрация прав на данный объект.

Необходимость совершения сделки с объектом незавершенного строительства является обязательным условием для всех подобных объектов, вне зависимости от того, каким способом осуществляется их строительство — самостоятельно или в рамках договора строительного подряда.

Для объектов, создаваемых по договору строительного подряда, существует несколько дополнительных условий, соблюдение которых необходимо для оформления права собственности на данные объекты в законном порядке.

В том случае если заказчик осуществляет строительство объекта с привлечением подрядчика, то незавершенный строительством объект является предметом договора строительного подряда, деятельность по созданию которого регулируется общими нормами обязательственного права и нормами строительного подряда (_ 3 гл. 37 ГК РФ). Отнесение такого объекта к НИ возможно лишь при выполнении следующих условий (вкупе с условиями, указанными выше):

прекращения действующего договора подряда;

завершения строительства и передачи подрядчиком заказчику результата выполненных работ и регистрации права заказчика на вновь созданный объект.

Следует отметить, что судебно-арбитражная практика идет по пути признания НИ объектов незавершенного строительства при соблюдении указанных выше условий.

Так, пунктом 16 Постановления Пленум ВАС РФ от 25 февраля 1998г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" признал, что "по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации "О ГРПНИСН" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к НИ".

При этом Пленум ВАС РФ призвал суды при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на НИ и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.

По вопросу о возможности участия объектов незавершенного строительства в гражданском обороте Президиум ВАС РФ высказался в своем "Обзоре практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи НИ" (направленном информационным письмом от 13 ноября 1997г. N 21).